Эмфитевзис, институт первоначально греческого (эллинистического) и римского права, с некоторыми изменениями перешедший в позднейшие средневековые, а также в современные законодательства, является видом наследственной аренды земельных участков, допускающей свободную переуступку и залог и представляющей вещное обременение участка на подобие сервитута или залога (см. вещное право, X, 2, и залог, XX, 479).
Греческие общины и города эллинистического Востока издавна сдавали в аренду принадлежавшие им невозделанные земли на льготных условиях, но с обязательством произвести на них насаждения (по гречески: phyteuein) и другие мелиорации. Такие договоры, преимущественно долгосрочные, обычно заключались с соблюдением форм, принятых при продаже участка земли (напр., в Египте времен Птолемеев).
В период падения Римской империи, при быстро возраставшем числе запустошенных земельных участков, Э. получил широкое распространение по всей империи и его пришлось подробнее нормировать. В 476 и 484 гг. имп. Зенон, а в 529 и 534 гг. имп. Юстиниан издали ряд законов, которыми Э. был признан самостоятельным институтом вещного права, отличным и от договора аренды, и от условной продажи сданного участка на срок (к чему склонялось эллинистическое право).
В средние века, в странах, где римское право стало возрождаться или вновь воспринималось, Э. сохранился, хотя постепенно эволюционировал.
В Италии, в особенности в тех ее областях, которые дольше оставались под господством Византии (Равенна, Южная Италия) или вошли в состав папских владений, Э. представлял преобладавшую форму зависимого держания крестьянами земель церкви и более крупных владельцев — феодалов. Э. сохранился и в остальной Италии, преобразуясь под влиянием права лангобардов в сходные институты fitto, livello и т. п., при чем обязательство „насаждения“ превратилось в сложную сеть крестьянских повинностей.
Во Франции, главным образом на юге, где долго сохранялось влияние римского права, Э. лег в основу различных форм зависимого держания крестьянами земель феодалов — разных видов bail à cens. Новейшие работы подтверждают правильность недооценивавшейся некоторое время теории Фюстель де Куланжа о решающем значении римского аграрного строя для развития феодальных отношений во Франции.
В Испании и в Португалии влияние Э. на развитие местных форм крестьянского зависимого держания земли было менее значительно. Однако, и там Э. сохранился в виде т. наз. „aforamento“.
В Германии Э. применялся в средние века преимущественно на землях церкви и получил более широкое распространение лишь позднее, в связи с общей рецепцией римского права в XIV и XV ст.
Из Германии Э. перешел в страны на восток от нее — в Латвию, в Литву и в Польшу, а через последнюю также в западные области России, в виде т. наз, „чиншевого права“ (см. чиншевое право, XLVIII, 614).
В современном праве Э. как отдельный институт притом в его основной, римской форме, сохранился в законодательствах французской группы: во Франции, под наименованием bail emphytéotique, в Бельгии, Италии, Испании (censo enfiteutico), Португалии (aforamento), Бразилии, Перу и Голландии. Законодательство СССР, в связи с отменой всех видов частного землевладения, не знает аналогичного Э. института.
Литература. Древнее право: Mitteis, „Zur Geschichte der Erbpacht“ (1901); Rostovzew, „Zur Geschichte des römischen Kolonates“ (1910); все курсы римского права, в особ. И. А. Покровский, „Римское право“ (1914). Средние века: Fr. Schupfer, „Il diritto privato dei popoli germanici con speziale riguardo all’Italia“ (t. II, 1907); I. Brissaud, „Cours d’histoire générale du droit français“ (t. I, 1904); P. Vinogradoff, „Roman Law in Medieval Europe“ (2 ed. by Zulueta, 1929). Современное право: „Rechtsvergleichendes Handwörterbuch für das Zivil- u. Handelsrecht“ (B. III, 1930).