Имение — термин, употребляемый иногда и в обыденной речи, и в законах в смысле вообще имущества, как движимого, так и недвижимого (ст. 268 и 277, т. Х ч. 1), но технически обозначающий только недвижимости, поземельные участки (ст. 533′ сл., 467 сл., т. Х ч. 1, где речь о родовых и заповедных И.); последний смысл слова последовательно проводится, по-видимому, и редакционной комиссией по составлению русск. гражд. уложения (см., напр., перев. сакс. гражд. ул., указатель, стр. 34). Будучи недвижимостью (см.), И. подлежит всем нормам, определяющим положение ее в обороте. Специальные виды И., родовые, заповедные и майоратные, имеют историческое развитие, выделившее их в современном праве в особые виды поземельного владения. Родовое И. (terra salica. aviatica, Erb- u. Stammgut, вотчина, дедина, см.) представляет собой древнейшую форму землевладения, связанную с организацией старой семьи и ее ролью в государстве. Оно характеризуется сознанием принадлежности И. всем членам семьи, а не ее главе только, а потому изъято из свободного распоряжения последнего: продажа такого И. сперва совершенно не допускается, затем разрешается в случае крайней нужды, с согласия всех родичей, ближайшим образом имеющих право на И., наконец, дозволяется без ограничений, но с правом выкупа (см.); завещательные распоряжения по отношению к родовому И. вовсе не допускаются, и, кроме того, переход по наследству, определяемый обычаем или законом, совершается с преобладанием прав мужского поколения над женским, состоящим из непостоянных членов семьи. В Германии и Франции отдельные известия о существовании родового И. восходят к первым писанным источникам их права; главные сведения о них, однако, более позднего времени и касаются прав родичей при отчуждении имущества, в частности, права на родовой выкуп. Свидетельствуя о всеобщности распространения идеи родового владения землей в древности, для своего времени они указывают вместе с тем и на то, что эта идея начинает терять свое господство. В дальнейшем ходе развития ее значение все более и более уменьшается: с XIII в. в городах только перешедшие по наследству И. считаются родовыми, купленные же становятся «благоприобретенными» и подлежащими полной свободе отчуждения. Постепенно, под влиянием развития торговли и значения движимости в обороте, а также идей римского права идея свободного распоряжения собственностью захватывает и И., переходящие по наследству. Процесс не успевает коснуться только некоторых дворянских И., намеренно удерживаемых в качестве родовых или превращаемых, если они стали благоприобретенными, в родовые договором или завещанием, с целью поддержания целости и значения дворянских родов. Этот новый вид родовых И. становится с XIV в. особым видом землевладения и, начиная с XVI в., мало-помалу и в значительной степени превращается в заповедные И., или семейные фидеикомиссы, как называются они в Германии. Это превращение также вызывается развитием свободной индивидуальной собственности и идей римского права, которые и не могли быть примирены с родовым владением землей. Последнее становится под защиту римской идеи фидеикомисса, хотя римские фидеикомиссы — совсем не то, что германские заповедные И. Герм. и франц. заповедные И., подобно родовым, считаются принадлежностью рода, мимо которого не могут поступать по наследству; но в то время как в родовом И. владельцу его принадлежит право распоряжения им с согласия родичей или при праве выкупа на их стороне, в фидеикомиссе владелец И. обладает им пожизненно без права отчуждения. Он обязан сохранить И. для следующих представителей рода. Другая черта, характеризующая заповедное И., — его нераздельность. Учредители новых родовых, или заповедных, И. устанавливали порядок перехода их по преемству, состоявший обыкновенно в назначении наследниками старших в роде, старших мужского поколения, одного старшего или иногда младших или одного из младших. Таким образом, заповедные И. становятся сеньоратными, майоратными или миноратными И. Эта последняя черта — переход в определенном порядке — и дала возможность поставить их под защиту 159-й новеллы Юстиниана о фидеикомиссах. Согласно с ней и заповедь на такие И. сперва имела силу до четвертой генерации; с XVII в., однако, это ограничение отпадает, и заповедность становится вечной.
Борьба свободной собственности с родовыми И. распространилась и на заповедные И., которые извлекали из гражданского оборота целый ряд поземельных владений. Во Франции в конце XVIII в. она приводит к полному уничтожению заповедных И. (декретом 25 октября и 14 ноября 1792 г.), как несогласных с принципами свободы и равенства, вредных для развития земледельческой культуры и интересов кредиторов. Это постановление вошло в состав Code civil (art. 896). Попытка восстановить заповедно-майоратные И. сделана была целым рядом специальных декретов Наполеона I, кот. желал поддержать при их помощи новое, создаваемое им, дворянство. Законами 1819, 1824 и 1826 гг. во время Реставрации право учреждения майоратов было еще расширено, но в 1835 г. запрещено учреждение новых майоратов, а в 1849 г. всецело восстановлено действие постановлений Code civil. — В Германии заповедные И. были устранены в местностях, подпавших под действие Code civil, но возродились и здесь с уничтожением французского господства; в других областях они продолжали существовать нерушимо. Однако тенденцией всех отдельных законодательств Германии является стремление по возможности сблизить заповедные И. с общими нормами о недвижимостях. Таковы, напр., постановления прусского Landrecht’a, составители которого крайне неблагосклонно относились к идее заповедных И., потому что они «связывают имущественный оборот, ведут к сосредоточию имущества в руках одного члена семьи, награждая его излишком благ и разрушая благосостояние других, и, главное, потому, что является великой аномалией отдача распоряжения навеки судьбой имуществ, помимо закона, в руки одной личности, уходящей из жизни и не могущей уже в дальнейшем оказывать никакого влияния на эту судьбу». Признавая существование майоратных И., прусское право поэтому стремится расширить свободу распоряжения ими. Борьба с заповедными И. усиливается с 1848 г., когда целый ряд партикулярных законодательств или запрещает образование новых фидеикомиссов, или совсем их уничтожает; но с 50-х годов вновь восстановляется действие старых законов, и фидеикомиссы остаются отмененными только в Ольденбурге, преобразованными в Гессен-Дармштадте, Саксонии и Австрии. В настоящее время в этих странах институт заповедных имений подвергается сильным нападкам. Особенно подчеркивают его несогласие с современным экономическим строем, хозяйственные и социальные его невыгоды: затруднительность кредита, несоответствие социального положения владельца майората с хозяйственной деятельностью, отсутствие гарантии в способностях вести хозяйство при обязательном порядке преемства, неудовольствие обделенных вопреки справедливости членов семьи и т. д. Защитники заповедных И. видят в них средство поддержать влиятельное сословие дворян и крупных собственников, а также установить более постоянную связь между собственниками и арендаторами, более заботливое попечение об имуществе при ограниченности кредита, меньшую поэтому задолженность И. и т. д. Роль исторического элемента в устойчивости заповедных И. особенно ярко выражена в Англии, где они развились рядом с несомненно существовавшим семейно-родовым владением землей из восходящего еще к англосаксонской эпохе права дарения земельных владений на условиях, определенных дарителем. Последние и состояли обыкновенно в указании определенного ряда или порядка дальнейших преемников одаренного, по преимуществу в виде указания первого преемника и его ближайшего наследника или первого преемника и его «рода». По установившейся практике юридического толкования таких дарений только в последнем случае наступала полная заповедность И. до окончательной выморочности рода; в первом случае заповедь могла быть снята сыном или первым преемником одаренного. В интересах высшего дворянства Эдуардом I был издан в 1282 г. статут «de donis conventionalibus», по которому все дарения, сделанные с указанием преемника одаренного, должны были считаться вечно заповедными; этот статут, крайне стеснивший землевладение, вызвал оппозицию как населения, так и судей. Через два столетия найдена была процессуальная фикция, дозволившая снятие заповеди (так наз. Ealtarum’s Case); она была подтверждена статутом Эдуарда IV. В 1541 г. дозволено было снятие заповеди путем мировой сделки между наличным владельцем и дальнейшими наследниками. Целый ряд других законов внес разные облегчения в положение владельцев заповедных И., а в 1833 г. этот институт получил новую организацию. Установление заповедного И. стало возможно путем назначения одного или нескольких (по усмотрению) живых преемников владения и, сверх того, одного не родившегося еще наследника. С совершеннолетием последнего заповедность оканчивается, и этот последний преемник может обратить И. в свободное или дать согласие своему отцу на установление новой заповеди, на тех же или измененных условиях. Установление новой заповеди зависит также всецело от воли последнего владельца И., и если заповедь постоянно возобновляется, то это указывает на то, что английская заповедность обусловливается столько же традициями, сколько и потребностями землевладельцев (в противоположность английским германские фидеикомиссы — почти все родовые фидеикомиссы, превращение которых в свободные путем решения даже всех наличных членов рода невозможно или возможно только с дозволения правительства). Закон 1882 г. разрешил продажу или обмен всего или части И. с согласия специальных опекунов фидеикомисса, установление аренд, превышающих пожизненность владения и т. д. (что совершенно не допускается для германских заповедных И.).
Русское законодательство также знает деление К на родовые и свободные («благоприобретенные»), а также и заповедные, сеньоратные и майоратные И. Возникнув из первоначального общего семейно-родового обладания землей, составлявшего типическую форму древнего обладания и постепенно разлагавшегося, русское родовое И., начиная с XVI в., отличается от купленного или благоприобретенного и характеризуется правом родового выкупа и родового наследования, свойственного только ему, так как в куплях боковые родственники не наследовали. В дальнейшей истории, однако, не происходит окончательного упадка родового владения; наоборот, купля подчиняется постепенно и праву выкупа, и праву родового наследования. Окончательно это довершается при Петре I: в силу указа о единонаследии (см.) родовые и купленные И. сливаются в одно понятие недвижимого родового И. При Екатерине II разделение И. на родовые и благоприобретенные подтверждается, в видах сохранения И. за дворянскими родами (в 1785 г. при изд. двор. жал. грам. и город. пол.), а затем удерживается и Сводом Законов, по которому родовыми И. признаются: а) дошедшие в порядке законного наследования; б) перешедшие по завещанию, но к таким лицам, которые и без завещания получили бы его в порядке законного наследования; в) купленные от родственников, к которым перешли из того же рода (поэтому И., купленное отцом у сына, получившего его от матери, будет благоприобретенным); г) выкупленные у чужеродцев и д) полученные по выделу. Все остальные И. называются благоприобретенными. Благоприобретенным считается и всякое движимое имущество. Отличительными особенностями родового И. являются у нас: полное запрещение завещательного распоряжения и дарения (кроме ближайших наследников) и право выкупа в случае продажи. Привилегированное положение наследников мужского пола над женским, составлявшее в истории тоже преимущественное свойство родового И., в настоящее время у нас распространяется и на благоприобретенные И. (см. ст. 397—399 т. X ч. 1-й). Покровительствуемое законом родовое И. на практике у нас потеряло почти всякое значение и слилось с благоприобретенным, так как постановление о выкупе и запрещение завещательного распоряжения обыкновенно обходятся путем установления в купчих возвышенных цен или выдачей фиктивных денежных документов. Не достигается поэтому и единственное оправдание этого института: обеспечение прямых наследников от произвола завещателя. Можно ожидать, что родовые И. и у нас уступят место обязательной доле наследников.
Заповедные И. у нас совершенно искусственное учреждение, созданное в интересах поддержания дворянских родов, но почти совсем не привившееся к жизни. Первая попытка проведения обязательного учреждения заповедных И. при Петре кончилась неудачей (см. Единонаследие), после которой идея о них была оставлена до 1845 г., когда было издано новое положение о заповедных И. На основании этого положения заповедные И. учреждаются высочайшим повелением при самом пожаловании их или по воле владельца, но с высочайшего разрешения. В заповедное И. может быть обращено всякое благоприобретенное И., а из родового только часть, следующая старшему сыну; они должны обнимать не менее 10000 и не более 100000 дес. удобной земли и приносить дохода по десятилетней сложности не менее 12 и не более 200 тыс. руб. При учреждении заповедных И. вносится особая денежная сумма или определяются ежегодные взносы в государственный банк на образование капитала для покрытия чрезвычайных издержек по И., так как залог И. запрещен и лишь в случае полного истощения этого капитала позволяется заем в кредитных учреждениях суммы, не превышающей двухгодового дохода со всех И., в заповедные обращенных. Заповедное И. считается собственностью рода; порядок наследования определяется актом учреждения, но с обязательством назначать лишь нисходящее потомство с соблюдением старшинства по праву первородства и предпочтением мужского поколения женскому в одинаковых степенях; при отсутствии нисходящих могут быть назначены и другие родственники. Как к нисходящим, так и к другим родственникам могут быть назначены и субституты из родственников же. По закону заповедное И. переходит к старшему сыну и его потомству, за отсутствием потомства — ко второму сыну и т. д.; с прекращением сыновей — к старшей дочери или к ее нисходящим, с предпочтением опять мужского потомства женскому; за смертью старшей дочери без потомства — ко 2-й дочери и ее потомству и т. д. В боковых линиях наблюдается тот же порядок (см. ст. 467—493 и ст. 1192—1213 т. Х ч. 1-й). Так как приведенные правила о заповедных И. не позволяют распространения заповедности на большое количество И., то в последнее время под влиянием стремлений к поднятию дворянства и дворянского земледелия усилилось движение в пользу нового законодательства о заповедных И. Возник целый ряд проектов частных лиц и дворянских собраний. В 1891 г. учреждена была для разработки этого вопроса особая комиссия под председательством члена Государственного совета Н. С. Абазы, занятия которой еще не окончены. На нашей почве распространение заповедных И. встречает огромные препятствия: 1) в отсутствии всяких традиций для этой формы землевладения и в привычке к равному разделу наследства между нисходящими и 2) в сильной задолженности дворянского землевладения, противоречащей самой идее заповедности.
Заповедные И. существуют в России еще в Остзейском крае и бывшем Царстве Польском. В первом — они имеют аналогичное с германским историческое происхождение и признаны действующим Свод. Зак. Остз. Учреждение заповедных И. здесь не требует высочайшего разрешения и не ограничено количеством земли или дохода; его может учреждать каждый дворянин, обладающий И. на праве полной собственности; лишь для родового и наследственного И. требуется согласие ближайших наследников. Отличительную особенность составляет также почти полное господство мужского поколения в наследовании и невозможность отмены раз учрежденного фидеикомисса (см. ст. 2525—2579 Св. Гражд. Узак. губ. Приб.). Заповедно-майоратные И., существующие в Западном крае, суть И., жалуемые от казны; они отбираются обратно по прекращении наследников и подлежат надзору со стороны управления государственными имуществами. Владелец пожалованного майоратного И. вступает в число дворян той губернии и уезда, где И. находится.
Литература. Stobbe, «Handb. des deutsch. Privatrechts» (II §§ 137—140); Miaskowski, «Das Erbrecht u. die Grundeigenthums vertheilung im Deutschen Reiche. II Abt.: das Familienfideicommiss» (Лпц., 1884); Brett, «Commentaries on the present Laws of England» (I, ch. 5, Л. 1891); Pollock, «The Land Laws» (Л. 1887); Helferich, «Studien über würtembergische Agrarverhältnisse» (в «Zeitschrift für die gesammte Staatswiss.» (Bd. X, 123,1854 г.); Нассе, «Земледелие и аграрные отношения в Англии» (пер. с нем. под ред. проф. Левитского, стр. 109 сл. Яр., 1893); Победоносцев, «Курс гражд. права» (I, §§ 12 и 60); «Система русского гражд. права» (I, 303 сл., СПб., 1894); Trampedach, «Das Recht des Fideicommissbesitzers am adeligen Güterfamilienfideicommiss nach dem Privatrecht Liv-, Est— und Kurlands» (в «Zeitschrift für Rechtswiss.», herausg. v. der jurist. Facultät der Univ. Dorpat" (XI Jahrg., 69 сл., Юрьев, 1892). Обзор новых русских проектов — см. «Внутренний обозр.» (в «Вестнике Европы» за 1892 г., № 4 и 6; 1894 г. № 4).