Все эти постановления относятся лишь к случаям понудительной продажи либо отчуждения, но к продаже договорной, по купчей крепости, постановления сии не имеют применения[1].
Когда вопрос становится только между сторонами, участвовавшими в купле-продаже и арендатором, то справедливее и сообразнее с духом наших законов заключить, что переход имения по купчей не уничтожает действие арендного договора. Покупщик, если был введен в заблуждение, считая купленное имение свободным от обязательств, пусть ищет себе удовлетворения от продавца, не касаясь прав арендатора на пользование имением: наш закон не уполномочивает его прямо требовать уничтожения продался и вследствие ошибки и неведения, разве бы доказал он злой умысел со стороны продавца.
Напротив, из некоторых статей нашего свода законов гражданских следует заключить, что наш закон ограждает в подобных случаях права добросовестного наемщика. В 521 ст. 1 ч. X т. сказано: вотчинник, несмотря на то, что имущество его находится по законно совершенным актам во временном отдельном владении постороннего лица, может однако же уступить или передать кому-либо, по своему произволу, принадлежащее ему право собственности на таковое имущество, впрочем не стесняя тем прав отдельного владения. А под понятие об отдельном владении закон наш подводит и пользование чужим имуществом по договору найма (ср. ст. 514, 517, 528). Правило 1692 ст. законов гражданских, ограничивающее 12-ти летним сроком наем недвижимых имуществ, клонится между прочим (как справедливо замечают некоторые) к охранению права собственности преемников вотчинника, от его произвола в передаче постороннему лицу пользования сим имуществом на продолжительное или бессрочное время. Притом, конечно в интересе наемщика постановлено (1703 ст.), что если арендные контракты заключаются с получением вперед денег более чем за год, то на имение, по количеству взятой вперед суммы, должно быть наложено запрещение, которое само по себе указывает покупателю или залогодержателю на существование оплаченного по имению арендного
- ↑ В 1880 г. (Касс. № 301) сенат признал, что положение о сохранении силы арендных договоров осуществившихся в действительности, относится и к тем случаям, когда переход имения совершился не путем продажи, но силою судебного решения, ибо (?) в сем случае «положение арендатора требует защиты вложенных в имение труда и издержек».
