Из установленных судом обстоятельств дела следует, что ответчик является застройщиком, осуществляющим строительство многоквартирного дома, стороны одномоментно заключили и договор, именуемый договором займа, и дополнительное соглашение к нему, по которому встречным обязательством ответчика является предоставление истцу квартиры в возводимом ответчиком многоквартирном жилом доме. При этом истцом ответчику внесена сумма, равная стоимости строительства квартиры, с учетом возможности ее корректировки в зависимости от увеличения или уменьшения площади квартиры в процессе строительства, сторонами согласованы параметры строящейся квартиры, а также сроки строительства и передачи квартиры истцу.
Данные обстоятельства судебные инстанции не учли и не применили закон, подлежащий применению к этим отношениям.
Дополнительным соглашением сторон от 3 октября 2011 г. к дополнительному соглашению к договору займа от 23 августа 2011 г. срок окончания строительства изменен на IV квартал 2012 г.
Судом установлено, что письмо о готовности квартиры и необходимости заключения договора ее купли-продажи до 27 апреля 2016 г. с доплатой в размере 29 029 долларов США направлено С. 10 февраля 2016 г. и получено последней 18 февраля 2016 г.
Таким образом, со стороны ответчика имела место просрочка в исполнении обязательства по строительству квартиры и передаче ее истцу.
Между тем требования С. о взыскании неустойки и ее зачете в счет доплаты за увеличение площади квартиры судами не рассмотрены.
В соответствии со ст. 410 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования. В случаях, предусмотренных законом, допускается зачет встречного однородного требования, срок которого не наступил. Для зачета достаточно заявления одной стороны.
Право на неустойку согласно приведенным выше положениям Закона № 214-ФЗ возникает у участника строительства с момента нарушения застройщиком предусмотренных договором сроков.
Согласия ответчика на зачет неустойки не требовалось, заявление истца о зачете являлось достаточным, а суду следовало определить размер неустойки, подлежащей зачету.
Отказывая в иске, судебные инстанции не учли, что по условиям договора обязательство о доплате истец должна была исполнить после окончания ответчиком строительства дома и производства обмеров построенной квартиры, это обязательство не было исполнено ею вследствие нарушения ответчиком сроков строительства, а впоследствии из-за возникшего между сторонами спора.
