Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации Иванова А.А.;
членов Президиума: Валявиной Е.Ю., Витрянского В.В., Завьяловой Т.В., Иванниковой Н.П., Козловой А.С., Козловой О.А., Новоселовой Л.А., Першутова А.Г., Слесарева В.Л. –
рассмотрел заявления Департамента управления имуществом городского округа «Самара» и общества с ограниченной ответственностью «Ника» о пересмотре в порядке надзора постановления Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу № А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью «Ника» (ответчика) – Евдокимов А.А.;
от общества с ограниченной ответственностью «Гранд» (истца) – Бортников С.П.
Заслушав и обсудив доклад судьи Новоселовой Л.А., а также объяснения присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум
Общество с ограниченной ответственностью «Гранд» обратилось в Арбитражный суд Самарской области с иском к Департаменту управления имуществом городского округа «Самара» (далее – департамент) и обществу с ограниченной ответственностью «Ника» о признании недействительным заключенного между ответчиками договора аренды от 06.12.2006 нежилого помещения площадью 185,6 кв. метра, расположенного по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. № 73–75/50, и применении последствий его недействительности в виде признания недействительной государственной регистрации данного договора.
В качестве третьего лица к участию в деле привлечено Главное управление Федеральной регистрационной службы по Самарской области.
Решением суда первой инстанции от 09.03.2007 в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 решение оставлено без изменения.
Федеральный арбитражный суд Поволжского округа постановлением от 02.08.2007 названные судебные акты отменил, требования удовлетворил.
В заявлениях, поданных в Высший Арбитражный Суд Российской Федерации, о пересмотре постановления суда кассационной инстанции в порядке надзора департамент и ООО «Ника» просят его отменить, ссылаясь на неправильное применение судом норм материального права, и оставить без изменения решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в заявлениях и выступлениях присутствующих в заседании представителей участвующих в деле лиц, Президиум считает, что заявления подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Как установлено судами, между обществом с ограниченной ответственностью «Гранд» и департаментом 20.10.2006 подписан договор аренды № 004986А со сроком действия до 22.10.2016, в соответствии с которым департамент (арендодатель) предоставляет обществу (арендатору) за плату во временное пользование объект муниципальной собственности – нежилое помещение общей площадью 185,6 кв. метра, расположенное по адресу: г. Самара, ул. Некрасовская/Самарская, д. № 73–75/50. Объект включает в себя комнаты 1, 2, 3, 5, 6 первого этажа, комнаты 1–9 цокольного этажа.
Согласно пункту 3.2.11 указанного договора арендатор обязан в месячный срок с момента подписания договора подать заявление и необходимые документы в государственное учреждение юстиции для государственной регистрации сделки.
Документы для регистрации договора были сданы ООО «Гранд» в соответствующие органы 07.12.2006, государственная регистрация договора не произведена.
Между департаментом (арендодателем) и ООО «Ника» (арендатором) 06.12.2006 заключен договор аренды нежилого помещения № 005012А о предоставлении департаментом (арендодателем) обществу (арендатору) того же нежилого помещения. Данный договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за номером 63-63-011305/2006-444.
Исковые требования мотивированы тем, что заключение договора аренды нежилого помещения с ООО «Ника» при наличии действующего договора аренды того же нежилого помещения с ООО «Гранд» противоречит нормам действующего законодательства и влечет его недействительность в силу статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Отказывая в иске, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что на момент подписания договора с ООО «Ника» договор с ООО «Гранд» не мог квалифицироваться как заключенный, так как не прошел государственную регистрацию, в связи с чем препятствия для заключения оспариваемого договора отсутствовали.
Суд кассационной инстанции отменил судебные акты и удовлетворил исковые требования со ссылкой на следующее: договор с ООО «Гранд» не содержал условий о сроке осуществления его государственной регистрации; закон также не содержит указаний о сроке осуществления государственной регистрации договоров аренды; следовательно, регистрация могла быть произведена в течение всего срока его действия.
Признав ошибочными выводы судов первой и апелляционной инстанций о незаключенности договора с ООО «Гранд» в связи с отсутствием его государственной регистрации и квалифицировав данный договор как заключенный, суд кассационной инстанции пришел к выводу, что оспариваемый договор заключен в период действия договора с истцом и по этой причине является ничтожной сделкой.
В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651).
Суд кассационной инстанции, делая выводы о наличии заключенного между истцом и департаментом договора аренды, являющимся препятствием к заключению другого договора в отношении того же объекта, не применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.
Поскольку договор аренды с истцом на момент заключения договора аренды того же имущества с ответчиком не был заключен, довод истца о наличии препятствия для заключения договора с ООО «Ника» ввиду имеющихся обременений имущества подлежит отклонению.
Следовательно, основания, предусмотренные статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, для признания недействительным договора аренды с ООО «Ника» отсутствуют. При этом истец не лишен возможности использовать иные способы защиты своего права.
Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьей 303, пунктом 5 части 1 статьи 305, статьей 306 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации
постановление Федерального арбитражного суда Поволжского округа от 02.08.2007 по делу № А55-19383/2006 Арбитражного суда Самарской области отменить.
Решение Арбитражного суда Самарской области от 09.03.2007 и постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.05.2007 по указанному делу оставить без изменения.
Председательствующий
А.А. Иванов