Резолютивная часть определения объявлена 28.04.2016.
Определение в полном объеме изготовлено 29.04.2016.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Поповой Г.Г., судей Борисовой Е.Е., Маненкова А.Н.,
рассмотрела в судебном заседании дело № А41-453/2015 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Загорская МПМК» (Московская область) на постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2015
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Загорская МПМК» (далее – Общество) к Администрации Сергиево-Посадского муниципального района Московской области (далее – Администрация) и Правительству Московской области о признании незаконным отказа от 09.12.2014 № 6412-к в предоставлении Обществу в собственность путем выкупа по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости, земельного участка общей площадью 21715 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0000000:468, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, д. Селково, участок 23-а, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения производственной базы»; о возложении на Администрацию обязанности принять решение о предоставлении Обществу в собственность путем выкупа по цене, равной двум с половиной процентам кадастровой стоимости, указанного земельного участка и направить в его адрес проект договора купли-продажи данного участка в срок не позднее тридцати дней с даты вступления решения в законную силу.
В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, к участию в деле привлечено Министерство имущественных отношений Московской области.
В судебном заседании приняли участие представитель Общества Сливков А.С. и представитель Администрации Ермоленко С.В.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., объяснения представителя Общества, поддержавшего доводы кассационной жалобы, а также объяснения представителя Администрации, возражавшего против удовлетворения жалобы, изучив материалы дела, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решением Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 заявленные требования удовлетворены частично. Признан незаконным оспариваемый отказ Администрации в предоставлении заявителю в собственность спорного земельного участка. Суд обязал Администрацию принять решение о предоставлении Обществу в собственность земельного участка с кадастровым номером 50:05:0000000:468 и направить в адрес Общества проект договора купли-продажи в срок не позднее тридцати дней с даты вступления решения в законную силу. В удовлетворении остальной части требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015, оставленным без изменения постановлением Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2015, решение от 20.03.2015 отменено и в удовлетворении требований Общества отказано.
Общество, ссылаясь на существенные нарушения судами норм права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просит отменить постановления суда апелляционной инстанции и суда округа, решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 оставить в силе в части удовлетворения требований, в части вывода о том, что выкупная цена спорного участка не может составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации от 31.03.2016 № 305-КГ15-19738 кассационная жалоба вместе с делом переданы на рассмотрение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации полагает, что судебные акты судов апелляционной и кассационной инстанций подлежат отмене, из решения суда первой инстанции надлежит исключить вывод о том, что выкупная цена спорного участка не может составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости по следующим мотивам.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество является собственником не завершенных строительством следующих объектов недвижимости: здание конторы, площадь застройки 253 кв. м, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, дер. Селково, д. 23-д, кадастровый (условный) номер 50-50- 05/088/2009-399 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2010 50-НД № 750286); здание гаража, площадь застройки 1 253,6 кв. м, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, дер. Селково, д. 23-г, кадастровый (условный) номер 50-50-05/088/2009-421 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2010 50-НД № 750288); здание склада масел, площадь застройки 464,9 кв. м, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, дер. Селково, д. 23-ж, кадастровый (условный) номер 50-50-05/088/2009-400 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2010 50-НД № 750289); здание проходной, площадь застройки 20,3 кв. м, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, дер. Селково, д. 23-к, кадастровый (условный) номер 50-50-05/088/2009-420 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2010 50-НД № 750290); здание теплой стоянки для автомашин, площадь застройки 675,3 кв. м, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, дер. Селково, д. 23-б, кадастровый (условный) номер 50-50-05/129/2009-078 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2010 50-НД № 750291); здание материального склада, площадь застройки 910 кв. м, адрес объекта: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, дер. Селково, д. 23-в, кадастровый (условный) номер 50-50-05/129/2009-077 (свидетельство о государственной регистрации права от 02.04.2010 50-НД № 750292).
Указанные объекты перешли в собственность заявителя в процессе приватизации на основании договора купли-продажи арендованного имущества от 10.03.1994 № 365-ВО и плана приватизации, утвержденного 19.07.1993 Сергиево-Посадским Советом народных депутатов. Выкуп арендованного имущества арендного предприятия «Загорская МПМК» осуществлен акционерным обществом закрытого типа (АОЗТ) «Загорская МПМК» в соответствии с условиями договора аренды от 24.01.1991 между трудовым коллективом арендного предприятия «Загорская МПМК» и кооперативно-государственным проектно-строительным объединением «Мосагропромстрой».
Перечисленное имущество расположено на спорном земельном участке, принадлежавшем арендному предприятию «Загорская МПМК» на праве постоянного (бессрочного) пользования на основании постановления Главы администрации Сергиево-Посадского района Московской области от 15.06.1993 № 949 и свидетельства на постоянное (бессрочное) пользование землей площадью 2,17 га для размещения производственной базы.
Общество является правопреемником арендного предприятия «Загорская МПМК», к нему перешло право постоянного (бессрочного) пользования спорным земельным участком.
Данные факты установлены вступившими в законную силу судебными актами Арбитражного суда Московской области по делу № А41-12907/2013 и лицами, участвующими в деле, не оспариваются.
Во исполнение постановления Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу № А41-12907/2013, 10.09.2014 между Администрацией (арендодатель) и Обществом (арендатор) был заключен договор аренды земельного участка № ДЗ-293, согласно условиям которого в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок общей площадью 21715 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0000000:468, категория земель: «земли населенных пунктов», вид разрешенного использования: «для размещения производственной базы», сроком на 49 лет.
Указанный договор был зарегистрирован Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области в установленном законом порядке 02.10.2014, за номером 50-50-05/090/2014-279.
Общество 07.11.2014 обратилось в Администрацию с заявлением о предоставлении в собственность указанного земельного участка с кадастровым номером 50:05:0000000:468 на основании пункта 1 статьи 2, подпункта 2.2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 137-ФЗ), пунктов 5, 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс).
Администрация письмом от 09.12.2014 отказала заявителю со ссылкой на статью 36 Земельного кодекса в выкупе названного земельного участка, указав, что заявитель Общество является собственником не завершенных строительством объектов недвижимости, в силу чего не обладает исключительным правом собственников объектов недвижимости на приватизацию (выкуп) земельного участка, предусмотренным статьей 36 данного Кодекса.
Кроме того, в оспариваемом отказе указано на то, что право постоянного (бессрочного) пользования ранее уже было переоформлено обществом на право аренды.
Также в отказе Администрация сообщила, что стоимость выкупа земельного участка устанавливается в соответствии со статьей 2 Закона № 137-ФЗ и постановлением Правительства Московской области от 02.05.2012 № 639/16 «Об установлении цены продажи земельных участков, находящихся в собственности Московской области или государственная собственность на которые не разграничена, гражданам и юридическим лицам, имеющим в собственности здания, строения, сооружения, расположенные на таких земельных участках» в размере, равном двум с половиной процентам кадастровой стоимости земельного участка.
Полагая, что отказ Администрации в выкупе спорного земельного участка нарушает права и законные интересы Общества, заявитель обратился в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Суд первой инстанции, признавая оспариваемый отказ незаконным и обязывая Администрацию предоставить Обществу в собственность спорный земельный участок, исходил из того, что объекты незавершенного строительства были приобретены в процессе приватизации, поэтому в соответствии со статьей 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее – Закон о приватизации), заявитель вправе выкупить земельный участок в порядке статьи 36 Земельного кодекса.
Сославшись на статью 2 Закона № 137-ФЗ, указав, что Общество обратилось с заявлением о выкупе земельного участка после 01.07.2012, суд признал, что Общество не вправе выкупить участок по льготной цене.
Отменяя решение суда первой инстанции, и отказывая в удовлетворении требований Общества, суд апелляционной инстанции исходил из того, что Общество не обладает правом на выкуп земельного спорного участка в порядке статьи 36 Земельного кодекса, поскольку строительство недвижимых объектов не завершено.
Суд счел, что по основанию, установленному пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, в собственность земельные участки могут быть предоставлены только для целей эксплуатации уже существующих зданий, строений и сооружений, в то время как земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, в отличие от введенных в эксплуатацию зданий, строений или сооружений, не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Таким образом, в силу приведенной нормы занятые подобными объектами земельные участки в собственность предоставляться не могут.
Суд округа выводы суда апелляционной инстанции поддержал.
Между тем судами не учтено следующее.
В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса, действовавшей на дату принятия оспариваемого отказа, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены Земельным кодексом, федеральными законами.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, а также переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ.
Данная правовая позиция сформулирована в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/2008.
В силу пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной и муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка. Отказ в выкупе земельного участка или предоставлении его в аренду не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.
Таким образом, в силу пункта 1 статьи 36 Земельного кодекса и пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации заявитель, выкупивший объекты незавершенного строительства в процессе приватизации, имеет право выкупить земельный участок, занятый этим имуществом.
Кроме того, заявитель также имеет право на выкуп спорного земельного участка в порядке переоформления права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности по льготной цене в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости.
В определении Верховного Суда Российской Федерации от 30.03.2015 № 310-КГ14-5503 сформулирована следующая правовая позиция.
Из буквального содержания пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ следует, что до 01.07.2012 продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, по льготной цене осуществлялась юридическим лицам, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, при переоформлении только ими права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками.
Пунктом 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ предусмотрено, что с 01.07.2012 собственники зданий, строений, сооружений приобретают в собственность находящиеся у них на праве аренды земельные участки по цене, установленной по правилам и в порядке, которые предусмотрены пунктом 1 статьи 2 данного Федерального закона, в том числе в случае, если в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 01.07.2012 в отношении таких земельных участков осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды.
Исходя из положений пункта 2.2 статьи 3 Закона № 137-ФЗ такое право предоставлено не только первым собственникам приватизированных зданий, строений, сооружений, но и всем последующим.
При этом для приобретения собственником такого объекта недвижимости земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ достаточно установить факт своевременного (до 01.07.2012) переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды.
Судебной коллегией по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в определении от 14.03.2016 № 305-ЭС15-16104 также сформирован следующий правовой подход по применению пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса и пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ.
В силу пунктов 5 и 6 статьи 36 Земельного кодекса правоотношения по предоставлению в собственность земельного участка собственнику расположенного на нем объекта недвижимости возникают в связи с подачей этим лицом соответствующего заявления, а по смыслу пункта 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ определяющим критерием применения льготных цен при выкупе указанных в данном пункте земельных участков является факт обращения собственника недвижимого имущества с надлежащим заявлением о выкупе земельного участка до 01.07.2012.
Из объяснений заявителя, решений Комиссии по градостроительству и земельным отношениям на территории Сергиево-Посадского муниципального района от 14.09.2010, от 18.05.2011, от 27.03.2012 следует, что Общество неоднократно с 2010 года обращалось к уполномоченному органу с заявлениями о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право собственности. Приведенными решениями комиссия предлагала передать участок Обществу в аренду.
По заявлению Общества от 17.02.2012 о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды Администрация 15.02.2013 отказала в предоставлении спорного земельного участка в аренду.
Вступившим в законную силу постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу № А41-12907/2013 признан незаконным отказ Администрации от 15.02.2013 № 99-К в предоставлении обществу в аренду на 49 лет земельного участка общей площадью 21715 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0000000:468. Суд обязал администрацию принять решение о предоставлении заявителю в аренду спорного земельного участка и направить проект договора.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 26.11.2013 по делу № А41-12907/2013 установлено, из текста постановления главы Сергиево-Посадского муниципального района Московской области от 17.06.2014 № 981-ПГ следует, что договор аренды спорного земельного участка был заключен 10.09.2014 во исполнение указанного постановления апелляционного суда и на основании заявления, поданного 17.02.2012, то есть до 01.07.2012.
Согласно пункту 6 статьи 36 Земельного кодекса в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 этой же статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
Таким образом, при надлежащем осуществлении публичным органом возложенных на него законом полномочий право постоянного (бессрочного) пользования Общества было бы переоформлено на право аренды до 01.07.2012.
В пункте 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» разъяснено, что, определяя цену земельного участка по договору купли-продажи, заключаемому в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, стороны должны руководствоваться Законом № 137-ФЗ, содержащим императивную норму о конкретных условиях определения стоимости земельного участка.
Учитывая, что Общество обратилось с надлежащей заявкой о переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками на право аренды 17.02.2012, а Администрация неправомерно отказала в переоформлении права в установленный законом месячный срок, что подтверждено вступившими в законную силу судебными актами по делу № А41-12907/2013, Судебная коллегия приходит к выводу о том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 Закона № 137-ФЗ выкупная цена участка подлежит определению в льготном размере два с половиной процента кадастровой стоимости участка, установленной по состоянию на дату подачи заявления о выкупе земельного участка в собственность (07.11.2014).
При таких обстоятельствах суд первой инстанции принял обоснованное решение и признал оспариваемый отказ Администрации незаконным. Поскольку в оспариваемом отказе Администрация указала на определение цены участка по льготной цене, резолютивная часть решения суда первой инстанции изложена верно. У апелляционного и окружного судов не имелось оснований для отмены законного решения суда первой инстанции.
Между тем в мотивировочной части решения судом первой инстанции сделан необоснованный вывод о том, что выкупная цена спорного земельного участка не может составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости. Данный вывод подлежит исключению из мотивировочной части решения суда первой инстанции от 20.03.2015.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Судебная коллегия, рассмотрев настоящее дело, приходит к выводу о том, что судами допущены существенные нарушения норм материального и процессуального права, поэтому на основании пункта 1 статьи 291.11 АПК РФ обжалуемые постановления апелляционного и окружного судов подлежат отмене, из мотивировочной части решения суда первой инстанции подлежит исключению указанный выше вывод, в остальной части решение от 20.03.2015 подлежит оставлению в силе.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.07.2015 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 28.10.2015 по делу Арбитражного суда Московской области № А41-453/2015 отменить.
Исключить из мотивировочной части решения Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 выводы о том, что выкупная цена земельного участка площадью 21715 кв. м, с кадастровым номером 50:05:0000000:468, расположенного по адресу: Московская область, Сергиево-Посадский муниципальный район, с.п. Селковское, д. Селково, участок 23-а, не может составлять два с половиной процента от кадастровой стоимости.
В остальной части решение Арбитражного суда Московской области от 20.03.2015 по делу № А41-453/2015 оставить без изменения.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | Г.Г. Попова |
| Судья | Е.Е. Борисова |
| Судья | А.Н. Маненков |