Резолютивная часть определения объявлена 20.06.2017.
Полный текст определения изготовлен 27.06.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Маненкова А.Н. и Попова В.В.,
при участии представителя индивидуального предпринимателя Шаполовой Светланы Анатольевны – Шаполова И.В. (доверенность от 13.06.2017), Отрешко О.А. (доверенность от 13.06.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А08-7941/2015 по кассационной жалобе индивидуального предпринимателя Шаполовой Светланы Анатольевны (поселок Ивня, Ивнянский район, Белгородская область) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.07.2016 (судья Мироненко К.В.), постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 (судьи Миронцева Н.Д., Протасов А.И., Семенюта Е.А.) и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016 (судьи Николаева Н.Н., Степина Л.В., Шелудяев В.Н.),
индивидуальный предприниматель Шаполова Светлана Анатольевна обратилась в Арбитражный суд Белгородской области с требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к индивидуальному предпринимателю Мишиной Татьяне Анатольевне, администрации городского поселения «Поселок Ивня» Белгородской области (далее – Администрация поселения), государственному унитарному предприятию Белгородской области «Белоблтехинвентаризация» (далее – Предприятие) о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на земельный участок площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72, расположенный по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица; о прекращении права собственности Мишиной Т.А. на указанный земельный участок; об исключении из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) записи о праве собственности Мишиной Т.А. на спорный земельный участок; о признании незаконным бездействия Администрации поселения по не рассмотрению заявления Шаполовой С.А. от 31.07.2015 о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. и об обязании Администрации поселения принять решение по указанному заявлению Шаполовой С.А.; об обязании Предприятия внести изменения в данные технического паспорта нежилого помещения с кадастровым номером 31:01:0303014:159 (инвентарный номер 7946), расположенного по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица, включив в общую площадь помещения площадь коридора (помещение № 3), указав общую площадь помещения в размере 39,1 кв.м; о взыскании с Мишиной Т.А. 42 335 руб. затрат, понесенных на проведение коммуникаций при реальном разделе помещений.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация муниципального района «Ивнянский район» Белгородской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Белгородской области (далее – Управление Росреестра), администрация Ивнянского поселкового округа.
Арбитражный суд Белгородской области определением от 22.03.2016 прекратил производство по делу в отношении требования Шаполовой С.А. о взыскании с Мишиной Т.А. 42 335 руб. затрат в связи с отказом Шаповаловой С.А. от этого требования; определением от 05.05.2016 выделил в отдельное производство требования Шаполовой С.А., заявленные к Предприятию об обязании внести изменения в данные технического паспорта нежилого помещения с кадастровым номером 31:01:0303014:159.
Арбитражный суд Белгородской области решением от 01.07.2016, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 и постановлением Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016, признал незаконным оспариваемое бездействие Администрации поселения; обязал Администрацию поселения принять решение по заявлению Шаполовой С.А. от 31.07.2015 о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность Шаповаловой С.А. и Мишиной Т.А., в удовлетворении остальных требований отказал.
Предприниматель Шаполова С.А., ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, ее прав и законных интересов, обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре принятых по делу судебных актов в кассационном порядке в той части, в которой суды отказали в удовлетворении исковых требований о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на спорный земельный участок, прекращении права собственности ответчика на этот участок и исключении из ЕГРП записи о праве собственности ответчика на участок.
Дело 03.04.2017 истребовано из Арбитражного суда Белгородской области. Определением от 19.05.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба предпринимателя Шаполовой С.А. вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В отзыве на жалобу Управление Росреестра просит рассмотреть жалобу в отсутствие своего представителя и указывает на то, что оно зарегистрировало право собственности Мишиной Т.А. на спорный участок по правилам пункта 1 статьи 25.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в редакции до 01.01.2017 на основании распоряжения Главы администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 № 87 без предоставления договора купли-продажи участка.
В судебном заседании представители Шаполовой С.А. поддержали доводы жалобы.
Другие лица, участвующие в деле, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 291.10 АПК РФ не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 АПК РФ).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителей истца, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене в части требований предпринимателя Шаполовой С.А. к предпринимателю Мишиной Т.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на спорный земельный участок ввиду следующего.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Ивнянское районное потребительское общество (продавец), Шаполова С.А. и Мишина Т.А. (покупатели) заключили договор купли-продажи от 17.05.2000, в соответствии с которым покупатели приобрели в общую долевую собственность нежилое помещение площадью 68,58 кв. м, расположенное по адресу: Белгородская область, поселок Ивня, Советская улица.
Глава Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области издал распоряжение от 06.09.2000 № 87 о предоставлении Мишиной Т.А. в собственность за плату земельного участка площадью 82 кв. м, расположенного по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица, для строительства магазина.
Решением Арбитражного суда Белгородской области от 31.07.2007 по делу № А08-847/07 за Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. признано право собственности на доли в размере 1/2 в праве собственности на нежилое помещение, приобретенное ими по договору купли-продажи от 17.05.2000.
Шаполова С.А. и Мишина Т.А. 26.09.2014 заключили соглашение о разделе нежилого помещения и прекращения права долевой собственности.
На основании данного соглашения Управление Росреестра зарегистрировало за Шаполовой С.А. право собственности на нежилое помещение площадью 39,1 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:159, расположенное по адресу: Белгородская область, поселок Ивня, Советская улица (свидетельство о государственной регистрации права от 28.01.2015).
По заявлению Мишиной Т.А. Управление Росреестра 10.08.2015 зарегистрировало за ней право собственности на земельный участок площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72 по указанному адресу. В качестве правоустанавливающего документа в свидетельстве о государственной регистрации права собственности указано только распоряжение Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 № 87. Договор купли-продажи данного земельного участка с Мишиной Т.А. не заключался.
Шаполова С.А. 31.07.2015 обратилась в Администрацию поселения с заявлением о предоставлении в долевую собственность за плату земельного участка площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72, на котором расположено принадлежащее ей нежилое помещение.
Инспектор-землеустроитель Администрации поселения в акте от 09.09.2015, составленном по результатам рассмотрения заявления предпринимателя, указал, что испрашиваемый земельный участок не может быть предоставлен в долевую собственность, так как на нем расположены два нежилых помещения, принадлежащих заявителю и Мишиной Т.А., которая зарегистрировала право собственности на спорный участок на свое имя, и предложил собственникам помещений написать совместное заявление в Администрацию поселения о предоставлении земельного участка в собственность за плату и ввиду сложившейся конфликтной ситуации обратиться в суд для разрешения спора.
Шаполова С.А. обратилась в арбитражный суд с настоящими требованиями, ссылаясь на следующее: Администрация поселения, не рассмотрев ее заявление о предоставлении спорного участка в долевую собственность, допустила незаконное бездействие; государственная регистрация права индивидуальной собственности Мишиной Т.А. на указанный земельный участок, на котором расположено, в том числе помещение, принадлежащее Шаполовой С.А., только на основании распоряжения Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 № 87 без заключения договора купли-продажи земельного участка и внесения выкупной цены за публичный участок является незаконной, поскольку осуществлена с нарушением требований статьи 17 Закона № 122-ФЗ, статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), которой закреплен принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов недвижимости, нарушает исключительное право истца на приобретение этого участка в долевую собственность; поскольку договор купли-продажи спорного земельного участка с Мишиной Т.А. не был заключен и часть этого участка находится в фактическом пользовании Шаполовой С.А., она лишена возможности обратиться за восстановлением ее нарушенного права путем признания вещного права на участок или истребования участка, поэтому единственным возможным способом защиты является признание отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Т.А. на земельный участок и аннулирование в ЕГРП записи о таком праве.
Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав и оценив представленные в материалы дела доказательства, руководствуясь статьями 198, 200 АПК РФ, сославшись на статьи 12, 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 1, 36, 39.3, 39.17, 39.20 ЗК РФ, на Закон № 122-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (далее – Постановление Пленума № 10/22), постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 10.02.2009 № 2 «О практике рассмотрения судами дел об оспаривании решений, действий (бездействия) органов государственной власти, органов местного самоуправления, должностных лиц, государственных и муниципальных служащих», постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (далее – Постановление Пленума № 11), пришли к выводу о том, что Администрация поселения, не рассмотрев заявление Шаполовой С.А. о предоставлении спорного участка в долевую собственность, допустила незаконное бездействие, и обязали Администрацию поселения принять решение по заявлению Шаполовой С.А. от 31.07.2015 о предоставлении спорного земельного участка в общую долевую собственность Шаполовой С.А. и Мишиной Т.А. Вместе с тем суды посчитали, что иные требования Шаполовой С.А., заявленные к Мишиной Т.А., не подлежат удовлетворению ввиду избрания истцом неверного способа защиты нарушенного права.
Суды исходили из следующего: обстоятельства дела не свидетельствуют о необходимости применения способа защиты права, предусмотренного в пункте 52 Постановления Пленума № 10/22 (признания отсутствующим зарегистрированного права собственности); согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12, при нахождении на одном земельном участке объектов недвижимости нескольких субъектов каждый из них (при делимости участка) вправе совершить сделку приватизации принадлежащей ему части после выдела ее в натуре либо приобрести участок в долевую собственность; иск собственника объекта недвижимости, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, вправе оспорить сделку о приватизации в отношении части земельного участка, занятой его объектом недвижимости, либо предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности (при наличии интереса в его выкупе); в правоприменительной практике выработаны подходы относительно защиты прав собственника объекта недвижимости, чьи права не были учтены другими собственниками строений при приватизации земельного участка, поэтому вопрос о защите такого права разрешается посредством предъявления соответствующих требований с участием всех собственников недвижимости и сторон, участвующих в сделке приватизации.
Окружной суд согласился с приведенными выводами судов первой и апелляционной инстанций, а также указал на следующее: в материалах дела имеется договор от 11.12.2006 купли-продажи еще одной части здания, покупателем по которому являлась Рагозина Любовь Николаевна; заявитель не вправе претендовать на часть земельного участка лишь совместно с Мишиной Т.А. без учета иного собственника части здания; в деле отсутствуют доказательства того, что спорный земельный участок сформирован для эксплуатации здания, в котором расположено помещение заявителя; в кадастровом паспорте участка не содержатся сведения о наличии на нем каких-либо объектов недвижимости, а разрешенное использование участка значится в государственном кадастре недвижимости как «для строительства магазина»; следовательно, заявитель не может реализовать право общедолевого собственника на спорный участок в порядке статьи 39.20 ЗК РФ; истцу следует сформировать земельный участок, который он сможет приобрести за плату вместе со всеми другими собственниками помещений в порядке пункта 2 статьи 39.20 ЗК РФ; обращение в суд вне этой единственно возможной для истца процедуры является преждевременным.
Между тем судами не учтено следующее.
Нормами земельного законодательства, действовавшего на момент приобретения заявителем в собственность нежилого помещения, и нормами действующего законодательства предусмотрен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ).
С введением в действие Земельного кодекса Российской Федерации собственники помещений обладают исключительным правом на приобретение земельного участка, занятого объектом недвижимости, в котором расположены принадлежащие им помещения, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной данным Кодексом.
Согласно ранее действовавшей статье 36 ЗК РФ и пункту 1 статьи 39.20 ЗК РФ (вступившей в действие с 01.03.2015) исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
Исключительный характер права на приватизацию участка означает, что никто, кроме собственника здания, строения, сооружения, не имеет права на приватизацию земельного участка (пункт 5 Постановления Пленума № 11). Приватизация одним лицом земельного участка, на котором расположены объекты недвижимости других лиц, нарушает исключительное право данных лиц на приватизацию участка.
В случае, если здание, сооружение, расположенные на земельном участке, раздел которого невозможно осуществить без нарушений требований к образуемым или измененным земельным участкам (далее – неделимый земельный участок), или помещения в указанных здании, сооружении принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности либо на таком земельном участке расположены несколько зданий, сооружений, принадлежащих нескольким лицам на праве частной собственности, эти лица имеют право на приобретение такого земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (пункт 2 статьи 39.20 ЗК РФ).
Пунктом 5 статьи 39.20 ЗК РФ предусмотрено, что для приобретения права собственности на земельный участок все собственники здания, сооружения или помещений в них совместно обращаются в уполномоченный орган.
Суды правильно указали, что согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлениях от 06.09.2011 № 4275/11, от 02.10.2012 № 5361/12, при нахождении на неделимом земельном участке объектов недвижимости (в том числе помещений в здании) нескольких субъектов каждый из них вправе приобрести участок в долевую собственность; когда собственник объекта, чьи права при приватизации земельного участка не были учтены, готов реализовать исключительное право на приватизацию земельного участка, он вправе предъявить иск об установлении (признании) на участок права общей долевой собственности.
Между тем данный способ защиты нарушенного права собственника объекта недвижимости на приватизацию земельного участка возможен в том случае, когда другое лицо приобрело спорный участок в частную собственность на основании предусмотренной законодательством сделки по приватизации публичного земельного участка. Если право частной собственности на земельный участок, находившийся в государственной или муниципальной собственности, зарегистрировано за одним из собственников расположенного на участке объекта недвижимости, без установленных законом правовых оснований (без совершения сделки по приватизации), за другими собственниками объектов не может быть признано право долевой собственности на участок.
Как видно из материалов дела, в том числе дела правоустанавливающих документов, представленных Управлением Росреестра, отзыва Администрации поселения, государственная регистрация права собственности Мишиной Т.А. на спорный участок осуществлена только на основании распоряжения Главы Администрации Ивнянского поселкового округа Белгородской области от 06.09.2000 № 87, договор купли-продажи спорного участка с Мишиной Т.А. не был заключен, доказательств внесения платы за участок ответчик не представил.
Довод Управления Росреестра о том, что право собственности Мишиной Т.А. на участок было правомерно зарегистрировано на основании статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ, не состоятелен, поскольку данной нормой регламентированы особенности государственной регистрации права собственности гражданина на земельный участок, предоставленный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства. Однако спорный участок для указанных целей ответчику не предоставлялся. Согласно материалам дела, в том числе акту инспектора-землеустроителя Администрации поселения от 09.09.2015, на участке расположены нежилые помещения истца и ответчика, которые они купили у Ивнянского районного потребительского общества по договору купли-продажи от 17.05.2000.
В пункте 52 постановления Пленума № 10/22 разъяснено, что в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Ввиду того, что запись в ЕГРП (в настоящее время – Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН)) о собственности ответчика на спорный участок нарушает право истца на приватизацию этого участка, данное право Шаполовой С.А., владеющей участком в связи нахождением на нем принадлежащего ей объекта недвижимости, не может быть защищено путем признания права долевой (вместе с Мишиной Т.А.) собственности в отсутствие доказательств законности возникновения у ответчика такого права. Следовательно, единственным возможным в данном случае способом защиты нарушенного права истца является предъявление требования о признании отсутствующим незаконно зарегистрированного права собственности ответчика на спорный участок.
Решение суда о признании отсутствующим права собственности является основанием для исключения из ЕГРН записи о государственной регистрации права собственности ответчика на спорный земельный участок, следовательно, не имеется необходимости заявлять требования о прекращении права собственности Мишиной Т.А. на указанный земельный участок и об исключении из ЕГРН записи о таком праве.
Поскольку факт нахождения на спорном участке здания, в котором расположены нежилые помещения истца и ответчика, подтвержден материалами дела, не оспорен ответчиком, отсутствие в кадастровом паспорте сведений о наличии на участке объектов недвижимости и указание на вид его разрешенного использования «для строительства магазина» не могут служить основанием для отказа в иске о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности ответчика на данный участок.
Так как наличие зарегистрированного права собственности ответчика на участок является препятствием для реализации истцом исключительного права на приватизацию участка, занятого его объектом недвижимости, неверен вывод суда округа о том, что до формирования участка в целях его выкупа предъявление настоящего требования является преждевременным.
Принимая во внимание изложенное, а также то, что к участию в деле не привлечены собственники всех помещений, расположенных на спорном земельном участке, имеющие право на его приватизацию, Судебная коллегия считает, что решение от 01.07.2016, постановление апелляционного суда от 22.09.2016 и постановление окружного суда от 22.12.2016 в части требования предпринимателя Шаполовой С.А. о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности предпринимателя Мишиной Т.А на земельный участок приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, поэтому судебные акты в указанной части на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ подлежат отмене, а дело – направлению в этой части на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; рассмотреть вопрос о привлечении к участию в деле всех собственников помещений, расположенных на спорном участке; правильно применив нормы материального и процессуального права разрешить спор.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.07.2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016 по делу № А08-7941/2015 отменить в части требования индивидуального предпринимателя Шаполовой Светланы Анатольевны о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности Мишиной Татьяны Анатольевны на земельный участок площадью 82 кв. м с кадастровым номером 31:01:0303014:72, расположенный по адресу: Белгородская область, Ивнянский район, поселок Ивня, Советская улица.
Дело в этой части направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Белгородской области.
В остальной части решение Арбитражного суда Белгородской области от 01.07.2016, постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.09.2016 и постановление Арбитражного суда Центрального округа от 22.12.2016 по делу № А08-7941/2015 оставить без изменения.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий | И.Л. Грачева |
| Судьи | А.Н. Маненков |
| В.В. Попов |