Резолютивная часть определения объявлена 17.01.2017.
Полный текст определения изготовлен 24.01.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Киселевой О.В. и Поповой Г.Г.,
рассмотрела в открытом судебном заседании дело № А40-78400/2015 по кассационной жалобе общества с ограниченной ответственностью «Териберский берег» (Москва) на решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015 (судья Рыбин Д.С.), постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 (судьи Поташова Ж.В., Маркова Т.Т., Кольцова Н.Н.) и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 (Агапов М.Р., Ананьина Е.А., Долгашева В.А.)
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Териберский берег» (далее – Общество) о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве (далее – Управление Росреестра) об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на земельный участок.
В судебном заседании приняли участие представитель Общества Колпаков С.В. (доверенность от 30.07.2014) и представитель Управления Росреестра Крылова Г.Г. (доверенность от 29.12.2016).
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л., выслушав объяснения представителя Общества, поддержавшего доводы жалобы, и представителя Управления Росреестра, возражавшего против удовлетворения жалобы, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
Общество обратилось в Арбитражный суд города Москвы с заявлением о признании незаконным решения Управления Росреестра, оформленного сообщением от 07.04.2015 № 17/094/2014-706, об отказе в государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок с кадастровым номером 50:61:0010118:15, расположенный по адресу: Москва, городской округ Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 11, и об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию права собственности Общества на указанный земельный участок.
Арбитражный суд города Москвы решением от 28.10.2015, оставленным без изменения постановлением Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 и постановлением Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016, отказал в удовлетворении заявления Общества.
Общество, ссылаясь на существенное нарушение судами трех инстанций норм материального и процессуального права, его прав и законных интересов, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре принятых по делу судебных актов в кассационном порядке.
Дело 09.09.2016 истребовано из Арбитражного суда города Москвы. Определением от 14.12.2016 судьи Верховного Суда Российской Федерации Грачевой И.Л. жалоба Общества вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что жалобу Общества следует удовлетворить и отменить решение от 28.10.2015, постановление апелляционного суда от 03.02.2016 и постановление окружного суда от 16.05.2016 по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, Общество в период с 19.06.2008 по 10.09.2014 выкупило и стало собственником восьми квартир, находящихся в восьмиквартирном жилом доме с кадастровым номером 50:61:0010121:145, расположенном по адресу: Москва, городской округ Щербинка, ул. 40 лет Октября, д. 11.
После разрушения названного дома Общество 02.12.2014 обратилось в Управление Росреестра с заявлением о регистрации его права собственности на сформированный под указанным домом земельный участок площадью 1700 кв. м с кадастровым номером 50:61:0010118:15.
К заявлению о регистрации Общество приложило правоустанавливающие документы на все приобретенные квартиры и составленный кадастровым инженером при выполнении кадастровых работ в целях снятия с кадастрового учета многоквартирного дома акт обследования от 21.11.2014, подтверждающий отсутствие на земельном участке с кадастровым номером 50:61:0010118:15 указанного дома.
Управление Росреестра 07.04.2015 отказало Обществу в государственной регистрации права собственности на названный земельный участок, сославшись на абзац 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ) в редакции, действовавшей до 01.01.2017, мотивировав свой отказ отсутствием правовых оснований для регистрации частной (индивидуальной) собственности на общее имущество в многоквартирном доме за одним лицом – Обществом и выявлением по результатам правовой экспертизы представленных на регистрацию документов противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.
Общество, считая, что решение об отказе в государственной регистрации является незаконным и нарушает его права и законные интересы, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями. В обоснование заявления Общество сослалось на следующее: спорный земельный участок, сформированный под многоквартирным домом, в соответствии со статьей 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее – Закон № 189-ФЗ) перешел в общую долевую собственность собственников жилых помещений в доме; в связи с приобретением в период с 2008 по 2014 годы по договорам купли-продажи всех помещений (квартир) в собственность Общество приобрело все доли в праве общей долевой собственности на общее имущество, в том числе на земельный участок, а следовательно, стало его единственным владельцем и собственником.
Суды первой и апелляционной инстанций, сославшись на статью 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), действовавшую до 01.03.2016, статьи 235, 244 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), часть 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), статью 20 Закона № 122-ФЗ, разъяснения, приведенные в пункте 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания» (далее – постановление Пленума № 64), пришли к выводу об отсутствии у Управления Росреестра оснований для государственной регистрации права собственности Общества на спорный земельный участок.
Суды исходили из следующего: Общество, став собственником всех помещений в здании, не избрало правовой режим многоквартирного дома как единого объекта и не обратилось с заявлением к органу, осуществляющему государственную регистрацию прав, для регистрации права на указанный дом, поэтому его право собственности на здание в целом и, как следствие, на сформированный под этим зданием участок, не возникло; ввиду разрушения дома право собственности Общества на расположенные в доме квартиры также как и его право на земельный участок, на котором был расположен разрушенный дом, в силу пункта 1 статьи 235 ГК РФ прекратилось и отсутствует.
Суд округа согласился с выводами судов первой и апелляционной инстанций.
Судебная коллегия считает приведенные выводы судов ошибочными, сделанными с неправильным применением и толкованием норм материального права.
В соответствии со статьей 289 ГК РФ и статьей 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.
Частью 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ в редакции до 01.01.2017 предусмотрено, что с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно новой редакции названной нормы земельный участок переходит в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме со дня проведения государственного кадастрового учета участка, на котором расположен такой дом и иные входящие в состав дома объекты недвижимого имущества.
В пункте 66 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено следующее: если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие данного Кодекса (часть 2 статьи 16 Закона № 189-ФЗ); если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие Жилищного кодекса Российской Федерации и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ); в силу частей 2 и 5 статьи 16 Закона № 189-ФЗ земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно; каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.
Согласно действовавшему до 01.01.2017 пункту 2 статьи 23 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Аналогичная норма закреплена в пункте 5 статьи 40 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», вступившего в силу 01.01.2017.
Пунктом 2 статьи 8.1 ГК РФ предусмотрено, что права на имущество, подлежащие регистрации (в том числе право собственности на недвижимое имущество), возникают, изменяются, прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
Так, положениями статьи 36 ЖК РФ и частей 2 и 5 статьи 16 Закона 189-ФЗ установлены момент возникновения права общей долевой собственности у собственников жилых и нежилых помещений на общее имущество многоквартирного жилого дома, в том числе на земельный участок, сформированный под таким домом, а также момент перехода доли в праве в общее имущество именно – с даты государственной регистрации права собственности на квартиру.
Таким образом, покупатель квартиры с момента государственной регистрации права собственности на данный объект приобретает в силу закона и право на долю в общей долевой собственности на сформированный в установленном порядке земельный участок, на котором расположен данный дом.
В соответствии с пунктом 1 статьи 244 ГК РФ право общей долевой собственности возникает на имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц.
По смыслу разъяснений, содержащихся в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ № 64, в случае если одно лицо приобретает право собственности на все помещения в здании, то оно в силу закона также становится обладателем всех долей в праве собственности на земельный участок под зданием. Из положений статьи 244 ГК РФ следует, что при указанных обстоятельствах существование долевой собственности на имущество более невозможно и она с учетом положений пунктов 2 и 4 статьи 8.1 ГК РФ должна рассматриваться как индивидуальная собственность лица на недвижимую вещь. В этом случае, как указано в пункте 4 статьи 8.1 ГК РФ, запись об изменении этого права вносится в государственный реестр по заявлению лица, для которого наступают такие правовые последствия, то есть, в том числе, и лица, которое в силу приобретения всех долей в праве собственности на недвижимое имущество, является единоличным собственником вещи.
В силу изложенных норм права при приобретении одним лицом всех жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме, а следовательно, всех долей в праве общей долевой собственности на общее имущество, такое лицо с момента государственной регистрации права на последнюю квартиру или нежилое помещение в многоквартирном доме становится собственником всего земельного участка.
Вывод судов о том, что для приобретения права на земельный участок лицо, ставшее собственником всех помещений в здании (многоквартирном доме), должно преобразовать все помещения и общее имущество в единый объект, не основан на положениях законодательства, которым не предусмотрена также и возможность государственной регистрации права собственности на такой объект как многоквартирный дом. В соответствии с разъяснениями, содержащимися в абзаце 3 пункта 8 постановления Пленума № 64, указанные действия являются правом, а не обязанностью лица. К тому же на момент обращения Общества в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации спорный многоквартирный дом был уничтожен, что подтверждается актом обследования, и избрание правового режима здания как единого объекта в целях последующей регистрации стало невозможным.
Основания прекращения права собственности на земельный участок приведены в статье 44 ЗК РФ.
Такого основания для прекращения права собственности на земельный участок как гибель (уничтожение) здания, расположенного на земельном участке, названная норма не содержит.
Многоквартирный дом и земельный участок, на котором этот дом расположен, – это разные объекты и гибель (уничтожение) дома не ведет к прекращению права частной собственности на земельный участок, возникшей до сноса (уничтожения) дома.
Так, согласно части 6 статьи 36 ЖК РФ в случае разрушения, в том числе случайной гибели, сноса многоквартирного дома собственники помещений в многоквартирном доме сохраняют долю в праве общей долевой собственности на земельный участок, на котором располагался данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и на иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, в соответствии с долей в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме на момент разрушения, в том числе случайной гибели, сноса такого дома. Указанные собственники владеют, пользуются и распоряжаются предусмотренным настоящей частью имуществом в соответствии с гражданским законодательством.
В том случае, если спорный земельный участок был сформирован под указанным многоквартирным домом, поставлен на кадастровый учет и по правилам статьи 16 Закона № 189-ФЗ перешел в общую долевую собственность собственников помещений в этом доме, то после сноса данного дома Общество, за которым было зарегистрировано право собственности на все расположенные в этом доме квартиры, а следовательно, и на все доли (8/8) в праве общей долевой собственности на общее имущество, в силу части 6 статьи 36 ЖК РФ сохранило (не утратило) право собственности на земельный участок под домом.
Иное бы означало незаконное изъятие имущества (земельного участка) из собственности Общества.
С учетом приведенных норм права является несостоятельным довод представителя Управления Росрестра, озвученный в судебном заседании судебной коллегии о том, что в связи с приобретением всех квартир в многоквартирном доме одним лицом и утраты правового режима общей долевой собственности, такое лицо могло претендовать на приобретение в собственность земельного участка под домом через обращение к публичному собственнику в порядке ранее действовавшей статьи 36 ЗК РФ. Публичный собственник не может распоряжаться земельным участком, перешедшим в частную собственность в силу статьи 16 Закона № 189-ФЗ.
Таким образом, основания, по которым суды посчитали, что у Общества отсутствует (прекратилось) право частной собственности на спорный земельный участок и такое право не может быть зарегистрировано за заявителем, не соответствуют приведенным нормам материального права.
Вместе с тем в материалы дела не представлен кадастровый паспорт спорного земельного участка и суды не исследовали вопросы о том, когда был сформирован и поставлен на кадастровый учет земельный участок, в отношении которого Общество просит зарегистрировать его право собственности, в том числе был ли он сформирован под ранее существовавшим многоквартирным домом с учетом территории, необходимой для его обслуживания и эксплуатации, а также в чем заключаются противоречия между заявленными и уже зарегистрированными правами, на которые сослалось Управление Росреестра в оспариваемом отказе.
Согласно пояснениям представителя Общества в судебном заседании заявитель на спорном участке ведет строительство нового многоквартирного дома с привлечением в порядке Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) денежных средств граждан – участников долевого строительства и на основании договоров долевого участия и в силу названного Закона зарегистрировано обременение участка в виде ипотеки.
Следует отметить, что само по себе наличие такого обременения не может являться препятствием для государственной регистрации права собственности Общества на земельный участок, входивший в состав общего имущества собственников помещений (квартир), выкупленных им в многоквартирном доме, в случае, если сведения о таком участке на момент рассмотрения спора имеются в государственном реестре прав на недвижимость.
При этом после передачи Обществом (застройщиком) квартир во вновь построенном многоквартирном доме в силу статьи 552 ГК РФ, статьи 35 ЗК РФ, статьи 16 Закона № 214-ФЗ при государственной регистрации первого права собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства – помещения (квартиры) в таком многоквартирном доме, расположенном на земельном участке, принадлежащем застройщику, к участнику долевого строительства переходит доля в праве собственности на земельный участок.
Поскольку решение от 28.10.2015, постановление от 03.02.2016 и постановление от 16.05.2016 приняты с существенным нарушением норм материального и процессуального права, при неполном исследовании обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, указанные судебные акты на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежат отмене, а дело – направлению на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.
При новом рассмотрении дела суду надлежит учесть изложенное; установить, в чем заключаются противоречия представленных на регистрацию документов между заявленными и уже зарегистрированными правами; выяснить был ли сформирован в установленном порядке земельный участок под уничтоженным многоквартирным домом; имеются ли на момент рассмотрения спора сведения об этом участке в государственном реестре прав; на основании установленных обстоятельств принять законное и обоснованное решение.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решение Арбитражного суда города Москвы от 28.10.2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 03.02.2016 и постановление Арбитражного суда Московского округа от 16.05.2016 по делу № А40-78400/2015 отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Москвы.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий | И.Л. Грачева |
| Судьи | О.В. Киселева |
| Г.Г. Попова |