Резолютивная часть определения объявлена 16.11.2017.
Полный текст определения изготовлен 23.11.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Грачевой И.Л., Чучуновой Н.С.,
при участии представителя конкурсного управляющего общества с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Инвест» Серовой В.Г. (доверенность от 12.10.2017), представителя закрытого акционерного общества «Фармакор» Серебренниковой Т.С. (доверенность от 01.11.2017) и представителя Банка ВТБ (публичное акционерное общество) Гришина А.М. (доверенность от 05.09.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества «Фармакор» на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2016 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2017 по делу № А56-33380/2016,
общество с ограниченной ответственностью «Фаэтон-Инвест» (далее – общество «Фаэтон-Инвест») обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу «Фармакор» (далее – общество «Фармакор») о взыскании 407 717 рублей 09 копеек неосновательного обогащения в виде сбережения арендной платы за использование в период с 10.06.2013 по 01.03.2016 земельного участка площадью 221,7 кв. м под принадлежащими ответчику помещениями в здании.
К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Банк ВТБ (публичное акционерное общество; далее – Банк).
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2016 исковые требования удовлетворены.
Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 решение от 05.10.2016 отменено, в иске отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2017 постановление от 15.12.2016 отменено, решение от 05.10.2016 оставлено в силе.
Общество «Фармакор», ссылаясь на нарушение судами первой и кассационной инстанций норм материального права, обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.
Дело 05.06.2017 истребовано из Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.
Определением от 21.09.2017 судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. жалоба общества «Фармакор» вместе с делом передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе общества «Фармакор», Судебная коллегия Верховного Суда Российской Федерации считает, что жалобу следует удовлетворить, решение суда первой инстанции и постановление суда округа отменить, постановление апелляционного суда оставить в силе по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, за обществом «Фаэтон-Инвест» на основании договора купли-продажи от 14.02.2002 № 117-д в Едином государственной реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП) 27.02.2002 зарегистрировано право собственности на земельный участок общей площадью 2628 кв. м с кадастровым номером 78:34:0004145:3, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12 (участок 12), с видом разрешенного использования «для размещения складских объектов».
В отношении указанного земельного участка зарегистрировано обременение в виде ипотеки в пользу Банка.
Общество «Фармакор» приобрело у общества «Фаэтон-Инвест» по договорам купли-продажи от 26.08.2002 № 28 и от 29.05.2003 № 29/05 нежилые помещения 1Н площадью 48,0 кв. м с кадастровым номером 78:4145:3:8:1 и 7Н площадью 177,3 кв. м с кадастровым номером 78:4145:3:8:8 соответственно, расположенном на указанном земельном участке в здании по адресу: Санкт-Петербург, Липовая аллея, д. 12, лит. А.
Таким образом, на момент заключения сторонами договоров купли-продажи помещений в названном здании, продавец являлся также и собственником земельного участка.
Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.08.2014 по делу № А56-17656/2013 общество «Фаэтон-Инвест» признано несостоятельным (банкротом), в отношении должника открыто конкурсное производство.
Истец, ссылаясь на то, что ответчик фактически использует земельный участок, занятый зданием, в котором находятся принадлежащие ему помещения, неосновательно сберегая денежные средства за счет истца, обратился в арбитражный суд с иском по настоящему делу, рассчитав размер неосновательного обогащения исходя из базовых ставок арендной платы, установленных нормативными правовыми актами Санкт-Петербурга для публичных земель.
Удовлетворяя иск, суд первой инстанции исходил из следующего: ответчик пользовался в спорный период соответствующей частью спорного земельного участка без правовых оснований и без внесения платы за такое пользование; у общества «Фармакор» не возникло право общей долевой собственности на землю, такое право не зарегистрировано за ним в ЕГРП, поэтому плательщиком земельного налога ответчик не является. Руководствуясь пунктом 1 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пунктом 1 статьи 388 Налогового кодекса Российской Федерации (далее – НК РФ), статьей 1102, пунктом 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), суд пришел к выводу о возникновении на стороне ответчика неосновательного обогащения в сумме, равной плате за аренду публичной земли.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.
Руководствуясь статьей 552, пунктом 1 статьи 35 ЗК РФ (в редакциях, действовавших на даты заключения спорных договоров), апелляционный суд пришел к выводу, что приобретение ответчиком нежилых помещений в здании, расположенном на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве собственности, повлекло возникновение права собственности на долю в праве собственности на земельный участок. В силу положений статей 552, 1102 ГК РФ, пункта 1 статьи 388 НК РФ на стороне покупателя за счет титульного собственника земельного участка возникает неосновательное обогащение в размере земельного налога пропорционально доле в праве.
Учитывая, что истец не заявлял о взыскании неосновательного обогащения в размере земельного налога, им не представлен соответствующий расчет и доказательства уплаты земельного налога, апелляционный суд отменил решение суда первой инстанции и отказал в иске.
Суд округа поддержал выводы суда первой инстанции.
Между тем суд первой инстанции и суд округа не учли следующее.
Подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В силу статьи 273 ГК РФ (здесь и далее нормы права в редакции, действовавшей на момент заключения спорных договоров купли-продажи) при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. Если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения, к приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования.
В соответствии с пунктом 1 статьи 552 ГК РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка. Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в договоре цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (пункт 2 статьи 552 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Таким образом, до принятия Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации» положениями статей 273 и 552 ГК РФ допускалась возможность указания в договоре на то, что покупателю будет принадлежать иное право на соответствующую часть земельного участка – не право собственности. Однако данная возможность должна была быть прямо выражена в договоре.
В договоре от 26.08.2002 № 28 передаваемое покупателю недвижимости право на землю не определено.
В пункте 1.4 договора от 29.05.2003 № 29/05 стороны согласовали, что условия землепользования определяются в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации; права на земельный участок регулируются статьями 552 ГК РФ и 35 ЗК РФ.
Из изложенного следует, что в силу статей 273, 552 ГК РФ, подпункта 5 пункта 1 статьи 1, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ и условий договоров купли-продажи, несмотря на то, что земельный участок и проданные истцом помещения являлись самостоятельными объектами гражданских прав, на момент продажи они принадлежали одному лицу и в данном случае в обороте участвовали совместно.
Следовательно, при рассмотрении настоящего дела апелляционный суд обоснованно применил установленное приведенными выше нормами общее правило о том, что к покупателю земельный участок переходит на том же праве, что и у продавца.
При этом в силу пункта 2 статьи 552 ГК РФ и учитывая, что иное не предусмотрено законом и договорами продажи недвижимости от 26.08.2002 и от 29.05.2003, установленная в них цена помещений в здании включала цену передаваемого с этим недвижимым имуществом права собственности на соответствующую долю в праве собственности на земельный участок.
Суд округа, отменяя постановление суда апелляционной инстанции и оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из того, что по спорным договорам купли-продажи покупателю передавались нежилые помещения, то есть часть здания, а не отдельно стоящее здание, и посчитал, что, по смыслу подпункта 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, в таком случае при отчуждении части здания не требуется одновременного отчуждения земельного участка, занятого зданием. Возможность перехода к приобретателю части здания доли в праве собственности на земельный участок указанным пунктом в редакции, действовавшей на момент заключения договоров купли-продажи, не предусматривалась.
Судебная коллегия считает, что суд округа неправильно применил к спорным правоотношениям подпункт 1 пункта 4 статьи 35 ЗК РФ, согласно которому отчуждение здания, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением случая отчуждения части здания, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка.
Данная норма права не может быть истолкована в качестве исключения из принципа единства судьбы земельного участка и расположенного на нем объекта недвижимого имущества, поскольку данным пунктом урегулированы иные случаи – возникновения права собственности на отдельный самостоятельный земельный участок у покупателя и прекращения соответствующего права у продавца.
При этом в случаях, когда часть здания может быть выделена вместе с частью земельного участка и выделенная часть участка становится самостоятельным объектом гражданских прав, такие объекты подлежат продаже совместно.
Если же при отчуждении помещений в здании выдел земельного участка, влекущий создание нового объекта гражданских прав, осуществить нельзя, совместно с помещениями в здании индивидуально определенный земельный участок продан быть не может в связи с невозможностью его образования и в таких случаях в силу пункта 4 статьи 244 ГК РФ земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя.
Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании (статья 131, пункт 2 статьи 223, пункт 4 статьи 244 ГК РФ).
В силу статей 273, 552 ГК РФ в редакции Федерального закона от 26.06.2007 № 118-ФЗ «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации», действующей с 03.07.2007, пункта 1 статьи 35 ЗК РФ, разъяснений, содержащихся в пункте 41 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», абзаце 3 пункта 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», при отчуждении собственником здания и земельного участка, на котором оно расположено, помещений в этом здании, у покупателя помещений и продавца возникает режим общей долевой собственности на земельный участок (пункт 4 статьи 244 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 данного Кодекса.
В связи с приобретением ответчиком доли в праве на земельный участок он обязан уплачивать земельный налог. В случае если после возникновения долевой собственности земельный налог был полностью уплачен продавцом, он вправе требовать возмещения его расходов на уплату земельного налога по правилам о неосновательном обогащении.
Поскольку в рамках данного дела такой иск заявлен не был, а иск о взыскании неосновательно сбереженных средств в размере арендной платы удовлетворению не подлежал, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что суд первой инстанции и суд округа при рассмотрении настоящего спора допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, поэтому, в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ, принятые этими судебными инстанциями судебные акты по делу подлежат отмене, постановление суда апелляционной инстанции – оставлению без изменения.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 05.10.2016 и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 20.03.2017 по делу № А56-33380/2016 отменить.
Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2016 оставить в силе.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | Г.Г. Попова |
| Судья | И.Л. Грачева |
| Судья | Н.С. Чучунова |