Резолютивная часть определения объявлена 16.11.2017.
Полный текст определения изготовлен 23.11.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Маненкова А.Н.,
судей Попова В.В., Хатыповой Р.А.,
рассмотрела в открытом судебном заседании кассационную жалобу акционерного общества Управляющая компания «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» на решение Арбитражного суда Московской области от 07.10.2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017 по делу № А41-25727/2016
по заявлению акционерного общества Управляющая компания «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным отказа Управления от 04.03.2016 № 23/008/2016-1839 в государственной регистрации прекращения права аренды (в погашении регистрационной записи об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:23:00110426:7) в связи с прекращением действия договора аренды от 01.05.2013 № 002/559-4 в отношении земельного участка с кадастровым номером 50:23:00110426:7, предназначенного для малоэтажного строительства, категория земель: земли населенных пунктов, общей площадью 81 635 кв. м, адрес объекта: Московская область, г. Раменское, ул. Новая, д. 12 (далее – спорный земельный участок); об обязании зарегистрировать прекращение (погасить регистрационную запись) об аренде земельного участка с кадастровым номером 50:23:00110426:7 в связи с прекращением действия договора аренды от 01.05.2013 № 002/559-4 в отношении спорного земельного участка;
при участии третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, – общества с ограниченной ответственностью «РПК-Риэлт», общества с ограниченной ответственностью «Эврика-2», общества с ограниченной ответственностью «Бау Микс».
В заседании приняли участие представители:
общества с ограниченной ответственностью «ТЕТИС Кэпитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» – Караваев Д.В. (по доверенности от 07.09.2017 № ТЕТ-017/170907/0-003), Протопопова А.А. (по доверенности от 07.09.2017 № ТЕТ-017/170907/0-003);
общества с ограниченной ответственностью «РПК-Риэлт» – Алымова Н.Н. (по доверенности от 16.12.2016 № 5);
общества с ограниченной ответственностью «Эврика-2» – Алымова Н.Н. (по доверенности от 23.01.2017 № 3).
Иные лица, привлеченные к участию в деле, в судебное заседание не явились, извещены.
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Маненкова А.Н., а также объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
акционерное общество Управляющая компания «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» (далее – управляющая компания) обратилось в Арбитражный суд Московской области с заявлением о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее – Управление Росреестра), оформленного сообщением от 04.03.2016 № 23/008/2016-1839, об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды в связи с прекращением действия договора аренды недвижимого имущества от 01.05.2013 № 002/559-4 в отношении земельного участка, предназначенного для малоэтажного строительства, категория земель – земли населенных пунктов, площадью 81 635 кв. м с кадастровым номером 50:23:0110426:7, по адресу: Московская область, город Раменское, улица Новая, дом 12; об обязании Управления Росреестра зарегистрировать прекращение права аренды в связи с прекращением действия договора аренды в отношении указанного земельного участка.
Решением Арбитражного суда Московской области от 07.10.2016, оставленным без изменения постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016, постановлением Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017, в удовлетворении заявленных требований отказано.
Не согласившись с вынесенными по делу судебными актами, управляющая компания обратилась в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой указала на допущенные судами нарушения норм процессуального и материального права. Управляющая компания полагает, что выводы судов первой и кассационной инстанций о возобновлении договора на неопределенный срок не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и противоречат выводам по другому делу № А41-78270/2016 о прекращении договора аренды 31.12.2015 (по истечении его срока); наличие обременения в виде залога права аренды земельного участка в пользу участников долевого строительства не влияет на право арендодателя прекратить договор аренды в установленном порядке.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2017 (судья Маненков А.Н.) кассационная жалоба управляющей компании вместе с делом переданы для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
До рассмотрения кассационной жалобы управляющей компании по существу представитель общества с ограниченной ответственностью «ТЕТИС Кэпитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» (далее – Общество «ТЕТИС Кэпитал») заявил ходатайство о процессуальном правопреемстве в порядке статьи 48 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) и замене управляющей компании на Общество «ТЕТИС Кэпитал» в связи с заключением соглашения о передаче управляющей компанией своих прав и обязанностей по договору доверительного управления паевым инвестиционным фондом другой управляющей компании – обществу «ТЕТИС Кэпитал».
В соответствии с частью 1 статьи 48 АПК РФ в случаях выбытия одной из сторон в спорном или установленном судебным актом арбитражного суда правоотношении (реорганизация юридического лица, уступка требования, перевод долга, смерть гражданина и другие случаи перемены лиц в обязательствах) арбитражный суд производит замену этой стороны ее правопреемником и указывает на это в судебном акте. Правопреемство возможно на любой стадии арбитражного процесса.
Факт выбытия управляющей компании из спорных правоотношений подтверждается представленными документами, в связи с чем ходатайство о процессуальном правопреемстве подлежит удовлетворению.
Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене ввиду следующего.
Судами установлено, что 01.05.2013 управляющей компанией (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «РПК-Риэлт» (далее – ООО «РПК-Риэлт», арендатор) заключен договор аренды, по условиям которого управляющая компания предоставила арендатору во владение и пользование на срок до 31.12.2015 земельный участок с кадастровым номером 50:23:00110426:7 для осуществления малоэтажного строительства.
Договор аренды зарегистрирован Управлением Росреестра 24.07.2013, регистрационный № 50-50-23/073/2013-943.
В отношении земельного участка произведена государственная регистрация обременения в виде ипотеки физических лиц и ООО «Эврика-2», ООО «Бау Микс» в силу договоров участия в долевом строительстве многоквартирного дома.
Администрация Раменского муниципального района Московской области выдала арендатору разрешение № RU50525000-130 на строительство на указанном участке объекта капитального строительства четырехэтажного семисекционного жилого дома общей площадью квартир 5903,6 кв. м, площадью застройки 2466,8 кв.м, строительным объемом 32138,3 куб. м, количеством квартир – 84 сроком действия до 01.10.2014. Действие разрешения продлевалось до 08.10.2015, впоследствии до 08.07.2017.
Управляющая компания 02.12.2015 направила арендатору требование № 003/198-23 от 30.11.2015 о погашении задолженности по арендной плате в размере 2 669 019 руб. 55 коп. в течение 14-ти календарных дней с момента получения данного требования, указав, что в случае непогашения задолженности в срок, управляющая компания намерена обратиться в суд с требованием о погашении задолженности, а также о досрочном расторжении договора аренды.
Кроме того, управляющая компания 03.12.2015 направила арендатору уведомление № 003/199-1 от 01.12.2015 о прекращении договора аренды и нежелании продлевать договор аренды или заключать договор аренды на новый срок.
Названные требования получены арендатором 23.12.2015.
Управляющая компания 25.12.2015 направила арендатору требование № 003/217-1 от 25.12.2015 о погашении задолженности в размере 561 803 руб. 87 коп. в течение 14-ти календарных дней с момента получения данного требования. В случае непогашения задолженности в указанный срок управляющая компания обратится в суд с требованием о погашении задолженности, а также штрафных санкций.
Данное требование получено арендатором 12.01.2016.
Полагая, что договор аренды прекратил свое действие по истечении установленного срока, управляющая компания 28.01.2016 обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения права аренды на земельный участок с кадастровым номером 50:23:00110426:7 по договору аренды.
Сообщением от 04.03.2016 № 23/008/2016-1839 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прекращения договора аренды на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о регистрации), ссылаясь на то, что прекращение аренды на земельный участок возможно только после погашения регистрационных записей об ипотеке всех объектов долевого строительства, входящих в состав многоквартирного дома.
Считая, что отказ Управления Росреестра не соответствует требованиям закона и нарушает ее права, управляющая компания оспорила его в судебном порядке.
Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции исходил из того, что действие договора аренды было возобновлено на неопределенный срок в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), уведомление управляющей компании о необходимости погасить задолженность по арендной плате, а также об отказе в продлении арендных отношений по договору аренды после 31.12.2015 получено арендатором 23.12.2015, следовательно, договор аренды подлежал прекращению по истечении трех месяцев (с 23.03.2016), между тем управляющая компания обратилась за государственной регистрацией прекращения договора аренды до прекращения такого обременения по правилам статьи 621 ГК РФ, подав заявление 28.01.2016. При таких обстоятельствах суд первой инстанции сделал вывод, что Управление Росреестра не имело достаточных правовых оснований для государственной регистрации прекращения обременения земельного участка в виде аренды. При этом суд первой инстанции указал, что наличие права залога у участников долевого строительства в отношении спорного земельного участка не влияет на правомерность расторжения договора аренды этого земельного участка в связи с невнесением арендатором арендной платы.
Суд апелляционной инстанции, оставляя в силе решение суда первой инстанции, исходил из следующего: Федеральным законом от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об участии в долевом строительстве) предусмотрено специальное правовое регулирование прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка, на котором осуществляется строительство многоквартирного дома с привлечением денежных средств дольщиков; погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками, что недопустимо с учетом особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве; прекращение договора аренды земельного участка ввиду истечения срока его действия и отказа арендодателя в заключении его на новый срок не предусмотрено этим законодательством в качестве основания прекращения регистрационной записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка за дольщиками, в связи с чем у Управления Росреестра отсутствовали правовые основания для регистрации записи прекращения договора аренды.
Суд округа оставил в силе принятые по делу судебные акты, поскольку исходил из того, что на спорном земельном участке осуществляется и не завершено строительство, имеется действующее разрешение на строительство, в связи с чем погашение регистрационной записи об аренде повлечет прекращение записи о праве залога (ипотеки) права аренды земельного участка в пользу дольщиков, что недопустимо с учетом особенностей правового регулирования законодательства об ипотеке и долевого участия в строительстве.
Между тем при рассмотрении заявленных требований управляющей компании о признании незаконным отказа Управления Росреестра суды не учли следующее.
То обстоятельство, что право аренды земельного участка обременено залогом на основании статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, не может служить законным препятствием для реализации собственником-арендодателем своих прав, охраняемых законом интересов и внесения в Единый государственный реестр недвижимости регистрационной записи, подтверждающей факт прекращения арендных правоотношений.
Управляющая компания не является участником взаимоотношений, касающихся залога права аренды земельного участка, соответственно, не имела возможности выполнить требование Управления Росреестра и представить на государственную регистрацию заявления о прекращении записи об ипотеке права аренды земельного участка и документы, подтверждающие исполнение обязательств застройщиком по договорам долевого участия в строительстве.
Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством (пункт 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации).
В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 610 ГК РФ договор аренды заключается на срок, определенный договором. Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Разрешая спор, суды не пришли к единому мнению по вопросу, с какого момента договор аренды прекратил свое действие: был ли он возобновлен на неопределенный срок, либо прекратил свое действие по истечении срока, на который был заключен (31.12.2015).
В судебном заседании представитель арендатора и дольщика ООО «Эврика-2» пояснил, что арендатор имеет действующее разрешение на строительство, на спорном земельном участке ведется строительство объекта недвижимого имущества, участок находится в пользовании и владении арендатора, задолженность по арендной плате возникла в результате недобросовестных действий самой управляющей компании и в настоящее время погашена, арендатор направлял управляющей компании дополнительное соглашение о продлении срока действия договора аренды; земельный участок изначально находился в собственности у арендатора, на основании соглашения об отступном № 002/456-1 от 28.11.2012 земельный участок был передан на праве общей долевой собственности владельцам инвестиционных паев ЗПИФ недвижимости «Омега» под управлением управляющей компанией в счет досрочного погашения кредитной линии; у управляющей компании не было намерения использовать земельный участок, между сторонами имелась договоренность о том, что ООО «РПК-Риэлт» будет арендатором имущества до заключения договора купли-продажи, от заключения которого управляющая компания впоследствии уклонилась.
Из договора аренды следует, что земельный участок был предоставлен для малоэтажного жилищного строительства. Управляющая компания знала на стадии заключения договора аренды, что ООО «РПК-Риэлт» намерено вести строительство с привлечением денежных средств третьих лиц – участников долевого строительства. При рассмотрении дела суды не исследовали вопросы о том, имеется ли на арендуемом земельном участке объект недвижимости, какова его готовность, зарегистрировано ли за истцом право собственности на недостроенный объект.
Данные обстоятельства имеют существенное значение для правильного разрешения спора. Оценка указанным доводам арендатора, заявленным при рассмотрении дела в суде первой инстанции, в судебных актах не дана. Из судебных актов не усматривается в чьем фактическом владении находится земельный участок, степень завершенности строительства объекта недвижимого имущества, а также размер задолженности арендатора.
Учитывая изложенное, обжалуемые судебные акты подлежат отмене на основании части 1 статьи 291.11 АПК РФ, как принятые с существенными нарушениями норм материального права, повлиявшими на исход дела, и без устранения которых невозможна защита охраняемых законом публичных интересов, а дело – направлению на новое рассмотрение в суд первой инстанции.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.13, пунктом 2 части 1 статьи 291.14, статьей 291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
ходатайство о процессуальном правопреемстве удовлетворить. Заменить акционерное общество Управляющая компания «Финансовые бизнес системы» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега» на общество с ограниченной ответственностью «ТЕТИС Кэпитал» Д.У. ЗПИФ недвижимости «Омега».
Решение Арбитражного суда Московской области от 07.10.2016, постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 25.04.2017 по делу № А41-25727/2016 отменить.
Дело № А41-25727/2016 направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Московской области.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | А.Н. Маненков |
| Судья | В.В. Попов |
| Судья | Р.А. Хатыпова |