Резолютивная часть определения объявлена 10.11.2015
Полный текст определения изготовлен 17.11.2015
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Борисовой Е.Е.,
судей Грачевой И.Л., Чучуновой Н.С.
рассмотрела в судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» на постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2015 по делу № А65-21616/2014 Арбитражного суда Республики Татарстан
по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан о признании незаконным отказа во внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об обременении земельного участка и обязании внести соответствующую запись,
при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора: Гайнуллина Рамиса Котдусовича.
В заседании приняли участие представители:
от общества с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» – Чернов Д.В. (по доверенности от 25.04.2013).
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан и Гайнуллин Рамис Котдусович, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей для участия в судебном заседании не направили, в связи с чем дело рассмотрено в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в их отсутствие.
Заслушав и обсудив доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., а также объяснения представителя заявителя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
общим собранием собственников земельных долей, состоявшимся 22.10.2009, большинством голосов участников общей долевой собственности принято решение о передаче земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, расположенным по адресу: Республика Татарстан, Нурлатский район, х-во СХК «Рассвет», в аренду крестьянскому (фермерскому) хозяйству «Гайнуллин А.К.» на срок - 49 лет. Одним из голосующих за передачу земельного участка в аренду под номером 226 являлся участник общей долевой собственности Сайфуллин Минсалих Шайхиевич (далее – Сайфуллин М.Ш.).
По итогам общего собрания собственников земельных долей, оформленного протоколом от 22.10.2009 № 1, между крестьянско-фермерским хозяйством «Гайнуллин А.К.» и уполномоченным представителем участников общей долевой собственности земель Новоиглайкинского сельского поселения, действующей на основании доверенности от 24.10.2009 №1, Яруллиной Р.К. 26.10.2009 заключен договор №1 аренды земельного участка (из категории земель сельскохозяйственного назначения), находящегося в общей долевой собственности.
По соглашению от 19.04.2010 №4/04-10 право аренды земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 от крестьянского (фермерского) хозяйства «Гайнуллин А.К.» передано обществу с ограниченной ответственностью «Агрофирма «Южная» (далее – общество «Агрофирма Южная»), о чем в Единый государственный реестр прав (далее – ЕГРП) 26.05.2010 внесена запись регистрации №16-16-35/008/2010-311.
Впоследствии Сайфуллин М.Ш. 22.11.2012 по договору купли-продажи приобрел земельные доли у 44 участников общей долевой собственности, что подтверждается свидетельством от 01.12.2012 серии 16-АМ №081656, содержащим указание об обременении земельных долей правом аренды.
После выдела земельных долей из земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 вновь образованному земельному участку общей площадью 2 349 000 кв.м. присвоен кадастровый номер 16:32:000000:1597. Право собственности Сайфуллина М.Ш. на выделенный земельный участок зарегистрировано 25.04.2013 (свидетельство о государственной регистрации права серии 16-АМ №785002).
Общество «Агрофирма «Южная», являясь фактическим арендатором земельного участка, в том числе вновь образованного земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597, при отсутствии возражений собственника Сайфуллина М.Ш. добросовестно выполняло взятые на себя обязательства по договору аренды, использовало земельный участок по прямому назначению, в полном размере выплачивая арендную плату.
Общество «Агрофирма «Южная», ссылаясь на то, что при получении выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее – ЕГРП), стало известно о том, что в результате отчуждения в 2014 году Сайфуллиным М.Ш. земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 его новым собственником стал Гайнуллин Р.К. и выписка не содержит сведений об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды, полагая свои права нарушенными, 19.08.2014 обратилось в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Татарстан (далее – Управление Росреестра) с заявлением о внесении в ЕГРП отсутствующей записи об ограничении (обременении) земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная» на основании договора аренды от 26.10.2009 № 1 и соглашения о передаче прав аренды от 19.04.2010.
Сославшись на пункты 4, 6 статьи 11.8 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – Земельный кодекс), Управление Росреестра письмом от 26.08.2014 №33-25-68/504 отказало обществу во внесении в ЕГРП отсутствующей записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды, указав, что при образовании данного земельного участка путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, находящегося в долевой собственности и используемого заявителем на основании договора аренды и соглашения, ограничения (обременения) прав, возникших на основании указанного договора аренды, в отношении выделенного земельного участка не сохранились.
Полагая, что действиями Нурлатского отдела Управления Росреестра, выразившимися в отказе во внесении в ЕГРП записи об обременении спорного земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная», нарушаются его права, заявитель обратился в арбитражный суд.
Решением Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014, оставленным без изменения постановлением Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015, заявленные требования удовлетворены, суд обязал Управление Росреестра внести в ЕГРП запись об обременении спорного земельного участка, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Р.К., правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная».
Постановлением Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2015 судебные акты судов первой и апелляционной инстанций отменены, в удовлетворении заявления общества «Агрофирма «Южная» отказано.
Общество «Агрофирма «Южная» обратилось в Верховный Суд Российской Федерации с кассационной жалобой, в которой просило постановление суда кассационной инстанции отменить, как принятое с нарушением норм материального права.
Определением от 25.09.2015 кассационная жалоба общества передана для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
В судебном заседании представитель заявителя доводы кассационной жалобы поддержал.
В отзыве на жалобу Управление Росреестра против доводов общества «Агрофирма «Южная» возражает, считает постановление суда кассационной инстанции законным и обоснованным.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, отзыве на нее и выступлении присутствующего в судебном заседании представителя заявителя, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что жалоба общества «Агрофирма «Южная» подлежит удовлетворению в силу следующего.
Как следует из материалов дела, отказывая заявителю во внесении в ЕГРП записи об обременении земельного участка с кадастровым номером 16:32:00000061597, принадлежащего на праве собственности Гайнуллину Р.К., правом аренды в пользу общества «Агрофирма «Южная», Управление Росреестра исходило из того, что при образовании земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:1597 путем выдела из земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203, находящегося в долевой собственности и используемого заявителем на основании договора аренды от 26.10.2009 №1 и соглашения о передаче прав аренды от 19.04.2010, ограничения (обременения) прав в отношении выделенного земельного участка не сохранились, таким образом запись об обременении арендой исходного земельного участка потеряла свою актуальность в отношении вновь образованного земельного участка.
Признавая законными действия Управления Росреестра по отказу во внесении в ЕГРП отсутствующей записи об обременении спорного земельного участка правом аренды, суд кассационной инстанции также исходил из того, что земельное законодательство при образовании новых земельных участков при разделе обремененного правом аренды земельного участка не предусматривает автоматического сохранения права аренды на вновь образованные земельные участки, в силу пункта 4 статьи 11.8 Земельного кодекса арендатор в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного срочного пользования, имеет преимущественное право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного срочного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов) либо на внесение соответствующих изменений в ранее заключенные договоры аренды земельных участков или безвозмездного срочного пользования ими.
Сославшись на пункт 6 статьи 22.2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон №122-ФЗ), суд округа указал, что в случае если право на земельный участок, из которого при разделе, объединении или перераспределении образуются земельные участки, зарегистрировано в соответствии с указанным Федеральным законом, одновременно с государственной регистрацией прав на образуемые земельные участки регистрируется прекращение права, ограничений (обременений) права на земельный участок, из которого были образованы такие земельные участки.
При таких обстоятельствах суд пришел к выводу об отсутствии правовых оснований для государственной регистрации обременения спорного земельного участка правом аренды.
Между тем рассматривая спор, суд кассационной инстанции не учел следующее.
Земельный участок с кадастровым номером 16:32:000000:1597 относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, в связи с чем спорные правоотношения подлежат правовому регулированию положениями Земельного кодекса, а также Федерального закона от 24.07.2001 №101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон №101-ФЗ), в частности, главы 3 об особенностях оборота долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.
В соответствии с частью 1 статьи 14 Закона № 101-ФЗ владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности. Участники долевой собственности на общем собрании могут принять решения, в том числе, об условиях договора аренды земельного участка, находящегося в долевой собственности (часть 3).
Согласно пункту 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ участник долевой собственности, выразивший на общем собрании участников долевой собственности несогласие с передачей в аренду земельного участка, находящегося в долевой собственности, или с условиями договора аренды такого земельного участка, в случае передачи его в аренду вправе выделить земельный участок в счет принадлежащих ему земельной доли или земельных долей по правилам, установленным пунктом 4 статьи 13 данного Закона, и распорядиться выделенным в счет земельной доли или земельных долей земельным участком по своему усмотрению. При этом согласие арендатора земельного участка или залогодержателя права аренды земельного участка на выдел в счет земельной доли или земельных долей земельного участка не требуется и договор аренды или залог прав аренды в отношении выделенного земельного участка прекращается.
Как установили при рассмотрении дела суды первой и апелляционной инстанций, на общем собрании собственников земельных долей от 22.10.2009 участники общей долевой собственности в количестве 405 человек выразили согласие на передачу земельного участка с кадастровым номером 16:32:000000:203 в аренду КФХ «Гайнуллин А.К.» и впоследствии обществу «Агрофирма «Южная».
Таким образом, участники общей долевой собственности на спорный земельный участок, в том числе, Сайфуллин М.Ш., распорядившись принадлежавшими правами собственности на доли, выразили свою волю на передачу земельного участка в аренду другого лица, в связи с чем оснований для выдела и прекращения договора аренды на основании пункта 5 статьи 14 Закона № 101-ФЗ в части доли, принадлежащей Сайфуллину М.Ш., не имелось.
С учетом указанной нормы права, предусматривающей возможность выдела в счет земельной доли в случае несогласия участника общей собственности с передачей в аренду, при установленных по делу обстоятельствах, не подтверждающих наличие такого обстоятельства, в отсутствие прямого регулирования Законом № 101-ФЗ спорной ситуации, суд апелляционной инстанции обоснованно руководствовался нормами Земельного кодекса и Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс).
Согласно пункту 2 статьи 22 Земельного кодекса предоставление земельных участков в аренду осуществляется также в соответствии с гражданским законодательством, а согласно пункту 1 статьи 46 того же кодекса аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.
Как следует из пункта 1 статьи 617 Гражданского кодекса переход права собственности и других вещных прав на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, поскольку по общему правилу, установленному Гражданским кодексом, при изменении собственника арендуемого имущества аренда не подлежит прекращению, продажа Сайфуллиным М.Ш. выделенного и уже находящегося в аренде у общества «Агрофирма «Южная» земельного участка новому собственнику – Гайнуллину А.К. не влечет прекращение договора аренды.
Выводы суда кассационной инстанции о прекращении договора аренды в спорной ситуации по настоящему делу, основанные на пункте 4 статьи 11.8 Земельного кодекса, не могут быть признаны обоснованными в силу следующего.
В соответствии с пунктом 4 статьи 11.8 Земельного кодекса в случае образования земельных участков из земельных участков, используемых на основании договоров аренды или безвозмездного пользования, осуществляющее такое использование лицо имеет право на заключение с ним договоров аренды образуемых и измененных земельных участков или договоров безвозмездного пользования ими на прежних условиях, если иное не установлено соглашением сторон, без проведения торгов (конкурсов, аукционов).
Указанная норма направлена на установление гарантий для арендатора в случае образования земельных участков из арендуемого и обремененного его правами участка, по существу на сохранение права аренды на прежних условиях, а не напротив, на прекращение арендных отношений в силу предусмотренного в ней обстоятельства, как посчитал суд кассационной инстанции.
При этом суд также не учел, что эта норма права, как и нормы Гражданского кодекса, не содержит прямого указания на прекращение действия ранее заключенного договора аренды в отношении земельного участка, образованного в результате выдела.
Пленумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлении от 17.02.2011 № 10 «О некоторых вопросах применения законодательства о залоге» были даны разъяснения по применению статьи 11.8 Земельного кодекса в случае обременения такого земельного участка ипотекой. Пункт 10 постановления предусматривал, что ипотека как обременение сохраняется в отношении каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, если иное не предусмотрено залогодателем и залогодержателем. При этом внесение в ЕГРП записи об ипотеке каждого из земельных участков, образованных при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, осуществляется регистратором без представления отдельного заявления и уплаты государственной пошлины.
Как обоснованно принял во внимание суд апелляционной инстанции, аналогичный порядок по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка установлен пунктом 5 статьи 22.2 Закона № 122-ФЗ.
В соответствии с указанной нормой регистрация обременений в отношении выделенных земельных участков осуществляется уполномоченным органом в силу закона одновременно с государственной регистрацией вещных прав на выделенные земельные участки.
Таким образом, регистрационные действия по внесению в ЕГРП записи об обременении правом аренды вновь образованного земельного участка должны были быть осуществлены Управлением Росреестра одновременно с государственной регистрацией права собственности Сайфуллина М.Ш. на выделенный им земельный участок.
При этом согласно пункту 3.2 статьи 22.2 Закона № 122-ФЗ в случаях, предусмотренных Законом № 101-ФЗ, для государственной регистрации права собственности на земельный участок, образуемый при выделе его в счет земельной доли или земельных долей, предоставление согласия арендатора или залогодержателя права аренды исходного земельного участка на образование земельного участка не требуется.
Таким образом, поскольку Управление Росреестра не осуществило государственную регистрацию обременения одновременно с государственной регистрацией права собственности на образованный земельный участок, суды первой и апелляционной инстанций обоснованно признали оспариваемые действия Управления Росреестра незаконными и возложили на него обязанность устранить допущенные нарушения.
На основании вышеизложенного выводы суда кассационной инстанции, положенные в основу отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций нельзя признать законными и обоснованными, в связи с чем Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации приходит к выводу о том, что допущенные им при рассмотрении дела нарушения норм материального права являются существенными, без их устранения невозможны восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской деятельности, в связи с чем его постановление подлежит отмене на основании части 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, а решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции при изложенных выше выводах оставлению без изменения.
Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 291.11–291.14 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
постановление Арбитражного суда Поволжского округа от 30.04.2015 по делу № А65-21616/2014 отменить.
Решение Арбитражного суда Республики Татарстан от 26.11.2014, постановление Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.01.2015 по тому же делу оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Президиум Верховного Суда Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | Е.Е. Борисова |
| Судьи | И.Л. Грачева |
| Н.С. Чучунова |