Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе: председательствующего судьи Прониной М.В., судей Борисовой Е.Е., Поповой Г.Г.
рассмотрела в открытом судебном заседании дело Арбитражного суда Костромской области № А31-4073/2013 по иску закрытого акционерного общества «Речная транспортная компания» к открытому акционерному обществу «Волжское нефтеналивное пароходство «Волготанкер» (с учетом уточнения) о признании права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта, площадь 39 042 кв. метра, адрес объекта: местоположение: установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир в границах 01 01 39 кадастрового квартала. Почтовый адрес ориентира: Костромская область, город Волгореченск.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация городского округа города Волгореченск Костромской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Прониной М.В., выслушав объяснения представителя открытого акционерного общества «Волжское нефтеналивное пароходство «Волготанкер» Чехловой Ю.В., поддержавшей доводы кассационной жалобы, возражения представителей закрытого акционерного общества «Речная транспортная компания» Абрамовой О.В., Заставенко А.В., Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решением Арбитражного суда города Москвы от 12.03.2008 по делу № А40-31270/07-36-79Б открытое акционерное общество «Волжское нефтеналивное пароходство «Волготанкер» (далее – пароходство) признано банкротом, в отношении него открыто конкурсное производство.
У пароходства в постоянном (бессрочном) пользовании находился земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:13 общей площадью 57 800 кв. метров.
Распоряжением администрации городского округа город Волгореченск от 04.02.2010 № 134 названный земельный участок был разделен на земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:15 площадью 51 551 кв. метр и на земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:16 площадью 6 360 кв. метров с разрешенным использованием: земельный участок по ремонту и обслуживанию водного транспорта.
Земельный участок с кадастровым номером 44:32:10139:15 площадью 51 551 кв. метр приобретен пароходством в собственность на основании распоряжения администрации городского округа город Волгореченск от 11.02.2010 № 160, договора купли-продажи от 11.02.2010 (свидетельство о государственной регистрации права от 19.04.2010 44-АБ № 358203), а участок с кадастровым номером 44:32:010139:16 площадью 6 260 кв. метров передан пароходству в аренду на основании договора от 11.02.2010 № 6/2010.
В ходе конкурсного производства 20.04.2010 состоялись торги по реализации имущества пароходства в форме открытого аукциона.
Победителем торгов признано закрытое акционерное общество «Речная транспортная компания» (далее – компания), что следует из протокола от 20.04.2010 № 5/322. В приложении № 5 к протоколу согласованы объекты недвижимости, входящие в состав продаваемого имущества пароходства.
На основании протокола от 20.04.2010 № 5/322 между пароходством и компанией были заключены договоры купли-продажи зданий и сооружений.
В договорах указывалось наименование продаваемого объекта недвижимости, его номер, площадь, цена, адрес. Отмечалось, что объект недвижимости принадлежит продавцу на праве собственности и расположен на земельном участке с кадастровым номером 44:32:000006:000, принадлежащем продавцу на праве постоянного бессрочного пользования. В материалах дела имеются оформленные таким образом договоры купли-продажи от 20.04.2010 №№ 29И-Т, 10И-Т, 30И-Т, 17И-Т, 13И-Т, 15И-Т, 19И-Т, 14И-Т.
Вместе с тем как следует из судебных актов по настоящему делу, до регистрации права собственности компании на приобретенные объекты недвижимости, пароходство произвело раздел земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:15, принадлежащего пароходству на праве собственности, на десять земельных участков со следующими кадастровыми номерами: 44:32:010139:33, 44:32:010139:34, 44:32:010139:35, 44:32:010139:36, 44:32:010139:36, 44:32:010139:37, 44:32:010139:38, 44:32:010139:39, 44:32:010139:40, 44:32:010139:41, 44:32:010139:42 и подало заявление о постановке на кадастровый учет вновь образованных земельных участков.
Впоследствии 15.12.2011 к названным договорам купли-продажи недвижимости сторонами были подписаны дополнительные соглашения, в которых были указаны кадастровые номера вновь образованных земельных участков, на которых располагался приобретенный объект недвижимости, а также указывалось, что к покупателю переходит право собственности на земельный участок, занятый приобретенным строением и необходимый для его эксплуатации.
Покупателем на основании таких дополнительных соглашений была произведена регистрация права собственности на земельные участки, приобретенные по договорам от 20.04.2010 33 29И-Т, 10И-Т, 30И-Т, 17И-Т, 13И-Т, 15И-Т, 19И-Т, 14И-Т.
Спор по настоящему делу возник в отношении земельного участка, на котором расположена кузница площадью 27,3 кв. метра, стоимостью 40 000 рублей, в отношении которой между пароходством и компанией был заключен договор купли-продажи от 27.04.2010 № 27И-Т (свидетельство о государственной регистрации права от 21.02.2011 серии 44-АБ № 452338). Из акта приема-передачи кузницы от 20.05.2010 следует, что она расположена на находящемся в государственной собственности земельном участке
В деле имеются два договора купли-продажи от 27.04.2010 № 27И-Т, имеющих одну дату и тот же номер. В одном договоре указано, что кузница расположена на земельном участке с кадастровым номером 44:32:000006:0000, принадлежащем пароходству на праве постоянного бессрочного пользования.
Во втором договоре указано, что здание кузницы расположено на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:16, принадлежащем пароходству на праве аренды. Одновременно с передачей права собственности на объект продавец передает покупателю право аренды земельного участка под ним.
Как пояснил представитель компании в судебном заседании, в регистрирующий орган на регистрацию перехода права собственности на кузницу им был представлен именно этот договор. Иных договоров или дополнительных соглашений сторонами не заключалось. При обращении в регистрирующий орган пароходство просило также зарегистрировать переход права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:32:01039:42 площадью 39 042 кв.метра, на котором находится здание кузницы.
Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Костромской области письмом от 23.09.2013 № 03/01/2013-443 сообщило компании о приостановлении государственной регистрации с указанием на невозможность установить из договора купли-продажи от 27.04.2010 № 27И-Т возникновение у заявителя права собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42. По мнению управления, договор купли-продажи не соответствует по содержанию требованиям действующего законодательства, поскольку в нем отсутствует условие об объекте права (земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42), о регистрации права собственности на который подано заявление.
Указанное обстоятельство явилось основанием для обращения компании в арбитражный суд с настоящим иском.
Решением Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014 исковые требования удовлетворены. Суд указал, что в силу подпункта 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами. В силу статьи 273 Гражданского кодекса Российской Федерации при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежащее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом. Приобретенное компанией здание кузницы расположено на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42. Заключение сделки об отчуждении по договору купли-продажи объекта недвижимости и передача этого объекта в собственность покупателя влечет безусловную передачу во владение данного покупателя земельного участка, занятого недвижимостью, и необходимого для его использования, в силу чего наличие воли на передачу участка вместе с объектом недвижимости вытекает из самого факта заключения указанной сделки. Спорный земельный участок образован для целей эксплуатации существующих на нем зданий. При определении площади данного земельного участка, необходимой для эксплуатации расположенного на этом участке объекта недвижимости, принадлежащего истцу, соблюдены требования пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Доказательств обратного ответчиком не представлено.
Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 решение отменено, в удовлетворении иска отказано. Суд пришел к выводу об отсутствии доказательств, свидетельствующих о том, что для эксплуатации здания кузницы площадью 27,3 кв. метра необходим весь земельный участок площадью 39 042 кв. метра, а не его часть. Судом отклонен довод компании о том, что на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42 расположены принадлежащие ему движимые объекты, а также то, что этот участок необходим компании для обеспечения доступа к арендуемому земельному участку, указав, что подобные вопросы решаются посредством установления сервитута в соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Арбитражный суд Волго-Вятского округа постановлением от 08.08.2014 постановление суда апелляционной инстанции отменил, решение суда первой инстанции оставил в силе. При этом суд сослался на положения статей 273, 552, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», в силу которых установлен запрет на отчуждение зданий, строений, сооружений отдельно от земельного участка. Истец приобрел все объекты недвижимости, расположенные на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42, поэтому в силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации к нему должно было перейти право собственности на этот земельный участок, который впоследствии был разделен на десять земельных участков, включая спорный.
Между тем судами не было учтено следующее.
В соответствии с пунктом 59 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 названного Закона либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса.
Компания считает, что право собственности на земельный участок с кадастровым номером 44:32:010139:42 у нее возникло на основании договора купли-продажи кузницы от 27.04.2010 № 27И-Т.
Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон, должно быть достигнуто соглашение.
В силу пункта 1 статьи 549 Кодекса по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Договор купли-продажи от 27.04.2010 № 27И-Т не содержит условия о передаче компании в собственность земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42, как предмета договора. Ни дополнительное соглашение к этому договору с указанием на данный земельный участок, ни договор купли-продажи этого земельного участка сторонами не были заключены. То есть данный договор не был оформлен как другие договоры купли-продажи недвижимости, заключенные сторонами.
Признавая право собственности компании на спорный земельный участок, суды первой и кассационной инстанций руководствовались положениями статьи 273, пунктом 1 статьи 552, пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса и сделали вывод о том, что заключение сделки купли-продажи недвижимости и передача объекта недвижимости в собственность покупателя влечет безусловную передачу во владение данного покупателя земельного участка, занятого недвижимостью, и необходимого для ее использования.
Между тем суды, признавая право собственности компании на земельный участок с учетом нахождения на нем здания кузницы, не дали оценку кадастровому паспорту земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42 от 15.12.2011 № 4400/201/11-47093, в котором здание кузницы не значится и на кадастровом плане не обозначено.
В то же время суд апелляционной инстанции отметил, что нахождение здания кузницы на спорном земельном участке следует только лишь из кадастрового паспорта по состоянию на 17.07.2013 и из межевого плана на ту же дату, составленных по заказу компании.
Кроме того, нахождение кузницы на земельном участке с кадастровым номером 44:32:010139:42 следует из акта обследования земельных участков от 26.12.2013, составленного выездной комиссией в составе заведующего отделом земельных отношений, главного специалиста отдела земельных отношений администрации городского округа город Волгореченск Костромской области и кадастрового инженера. Однако данный акт составлен лицами, не имеющими надлежащих полномочий.
Суды также при рассмотрении дела не дали оценки тому обстоятельству, что принадлежащий пароходству на праве собственности земельный участок был разделен.
Согласно части 2 статьи 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации при разделе земельного участка у его собственника возникает право собственности на все образованные в результате раздела земельные участки.
Документы, касающиеся раздела земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:15, в деле отсутствуют. В то же время истец утверждает, что этот участок был разделен до регистрации компанией права собственности на объекты недвижимости.
Согласно выпискам из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним по состоянию на 10.04.2013 № 03/004/2013-224 и по состоянию на 28.08.2013 № 01/048/2013-432 правообладателем земельного участка с кадастровым номером 44:32:010139:42 является пароходство.
В соответствии с разъяснениями, данными в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
При вышеизложенных обстоятельствах и противоречивых доказательствах судам необходимо было установить волю сторон при заключении договора купли-продажи кузницы от 27.04.2010 № 27И-Т, соответствие его условий требованиям законодательства.
Судебная коллегия принимает во внимание заявление пароходства о том, что в настоящее время им в судебном порядке оспариваются действия конкурсного управляющего по организации и проведению торгов по продаже имущества пароходства.
Таким образом, Судебная коллегия приходит к выводу, что судами было допущено нарушение норм материального права, влекущее отмену всех судебных актов, принятых по делу.
Дело подлежит передаче на новое рассмотрение, при котором спор должен быть рассмотрен с учетом изложенной правовой позиции по делу. Судам следует проверить обоснованность заявленных требований с учетом доводов сторон и представленных ими доказательств.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.13, пунктом 2 части 1 статьи 291.14, статьей 291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
решение Арбитражного суда Костромской области от 04.02.2014 по делу № А31-4073/2013, постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.05.2014 и постановление Арбитражного суда Волго-Вятского округа от 08.08.2014 по тому же делу отменить.
Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Костромской области.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | М.В. Пронина |
| Судья | Е.Е. Борисова |
| Судья | Г.Г. Попова |