Резолютивная часть определения объявлена 12.12.2017.
Полный текст определения изготовлен 18.12.2017.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего судьи Поповой Г.Г.,
судей Грачевой И.Л., Киселевой О.В.,
при участии представителя Департамента имущественных отношений Тюменской области Князевой А.И. (доверенность от 29.09.2017),
рассмотрев в открытом судебном заседании дело № А70-9966/2016 по кассационной жалобе Департамента имущественных отношений Тюменской области (город Тюмень) на решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017,
некоммерческое партнерство «Тюменская региональная организация ветеранов, участников боевых действий «Фортпост» (далее – Организация) обратилось в Арбитражный суд Тюменской области с заявлением к Департаменту имущественных отношений Тюменской области (далее – Департамент) о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме от 14.07.2016 № 160714006/08-4 (далее – письмо Департамента от 14.07.2016), и об обязании Департамента заключить с Организацией договор аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:206, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Широтная, сроком на два года.
Определением Арбитражного суда Тюменской области от 11.08.2016 требование о признании незаконным отказа в предоставлении в аренду земельного участка, выраженного в письме Департамента от 14.07.2016, выделено в отдельное производство, делу присвоен номер А70-9966/2016.
Решением Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016, оставленным без изменения постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 и постановлением Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017, признан незаконным отказ в предоставлении в аренду земельного участка, выраженный в письме Департамента от 14.07.2016 № 160714006/08-4. Кроме того, на Департамент возложена обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов Организации путем направления в ее адрес в течение десяти дней со дня принятия решения суда двух экземпляров подписанного проекта договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:0206. С Департамента в пользу заявителя взыскано 3000 руб. судебных расходов.
Департамент, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в материалах дела доказательствам, обратился в Верховный Суд Российской Федерации с заявлением о пересмотре судебных актов в кассационном порядке.
Дело истребовано из Арбитражного суда Тюменской области 31.07.2017.
Определением судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г. от 10.11.2017 жалоба Департамента передана вместе с делом для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации.
До начала судебного заседания Организация представила отзыв на кассационную жалобу, в котором просила оставить в силе обжалуемые судебные акты, считая их законными и обоснованными, а также заявила о рассмотрении дела в отсутствии ее представителя.
Неявка представителя истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в соответствии со статьей 291.10 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в его отсутствие.
Согласно части 1 статьи 291.11 АПК РФ основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального права и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов.
Заслушав доклад судьи Верховного Суда Российской Федерации Поповой Г.Г., выслушав объяснения представителя Департамента, поддержавшего доводы жалобы, изучив доводы, изложенные в отзыве Организации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что судебные акты трех инстанций подлежат отмене по следующим основаниям.
Как установлено судами и следует из материалов дела, распоряжением Департамента от 27.06.2007 № 2018/14-з некоммерческому партнерству «Тюменская региональная организация ветеранов инженерных войск – участников боевых действий «Фортпост» предоставлен в аренду сроком на три года земельный участок категории земель населенных пунктов с кадастровым номером 72:23:0432002:0206 площадью 14400 кв. м, расположенного по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Широтная (жилой район «Восточный-2») для строительства многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса.
На основании данного распоряжения Департамент (арендодатель) и некоммерческое партнерство «Тюменская региональная организация ветеранов инженерных войск – участников боевых действий «Фортпост» (арендатор; в настоящее время – Организация) заключили договор аренды земельного участка от 24.08.2007 № 23-20/1187 сроком действия с 27.06.2007 по 26.06.2010 (пункт 7.2 договора).
Соглашением от 20.06.2013 стороны продлили срок действия договора до 26.06.2016.
Согласно пункту 3.1.6 договора арендатор имеет право заключить по истечении срока договора новый договор на согласованных сторонами условиях или продлить срок аренды участка на прежних условиях по письменному заявлению, переданному арендодателю не позднее чем за три месяца до истечения срока настоящего договора, за исключением случаев, предусмотренных земельным законодательством Российской Федерации.
Организация 31.03.2016 обратилась в Департамент с заявлением о заключении нового договора аренды земельного участка с кадастровым номером 72:23:0432002:0206.
Департамент направил в адрес заявителя уведомление от 29.04.2016 № 160429025/08-4 об отказе в заключении договора аренды данного земельного участка на новый срок в связи с отсутствием оснований для предоставления участка без проведения торгов.
Кроме того, в указанном уведомлении Департамент сообщил о прекращении действия договора с 27.06.2016 и указал на необходимость после прекращения арендных отношений освободить занимаемый земельный участок, привести его в первоначальное состояние и вернуть арендодателю по акту приема-передачи.
После повторного обращения Организации о заключении договора аренды Департамент письмом от 14.07.2016 проинформировал заявителя о том, что уведомлением от 29.04.2016 № 160429025/08-4 ему уже было отказано в заключении договора аренды спорного земельного участка на новый срок в связи с отсутствием совокупности условий, регламентированных пунктом 4 статьи 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) и необходимых для заключения нового договора аренды без торгов.
Организация полагая, что отказ в заключении договора аренды, выраженный в письме Департамента от 14.07.2016 № 23-20/1187, является незаконным и нарушает ее права, обратилась в арбитражный суд с заявлением по настоящему делу.
Удовлетворяя заявленное требование, суды руководствовались подпунктом 5 пункта 2, подпунктом 1 пункта 3, пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ и исходили из следующего: спорный земельный участок был предоставлен Организации по договору без проведения торгов; заявление о заключении нового договора аренды подано заявителем до истечения ранее заключенного договора; сведения об иных лицах, претендующих на данный земельный участок, материалы дела не содержат; по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2 статьи 46 ЗК РФ, договор расторгнут не был.
Суды указали, что Организация предпринимала все необходимые меры для надлежащего исполнения обязательств по договору и освоения земельного участка.
Так, 16.05.2013 заявителю администрацией города Тюмени выдано разрешение на строительство № КП72304000-162-рс спортивно-оздоровительного комплекса по указанному адресу сроком действия до 16.05.2015.
Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Тюменской области от 26.05.2016 по делу № А70-3007/2016 признан незаконным отказ администрации города Тюмени в продлении срока действия разрешения на строительство.
На основании данного решения суда Организации 16.09.2016 выдано новое разрешение на строительство № RU 72304000-162-рс сроком действия до 31.12.2016.
Признав, что Организацией проведены значительные подготовительные работы, а также действия, направленные на освоение спорного земельного участка, а заявитель не смог уложиться в срок, установленный договором, в том числе по не зависящим от него причинам, суды удовлетворили заявленные требования.
Между тем судами трех инстанций не учтено следующее.
Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.
В соответствии с пунктом 15 статьи 39.8 ЗК РФ арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, не имеет преимущественного права на заключение на новый срок договора аренды такого земельного участка без проведения торгов.
Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены пунктом 3 статьи 39.6 ЗК РФ, а условия реализации такого права – пунктом 4 данной статьи.
Согласно пункту 3 статьи 39.6 ЗК РФ граждане и юридические лица, являющиеся арендаторами находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков, имеют право на заключение нового договора аренды таких земельных участков без проведения торгов в следующих случаях: 1) земельный участок предоставлен гражданину или юридическому лицу в аренду без проведения торгов (за исключением случаев, предусмотренных пунктом 13, 14 или 20 статьи 39.12 данного Кодекса); 2) земельный участок предоставлен гражданину на аукционе для ведения садоводства или дачного хозяйства.
Пунктом 4 статьи 39.6 ЗК РФ установлено, что гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка в указанных в пункте 3 настоящей статьи случаях при наличии в совокупности следующих условий:
1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;
2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных Земельным кодексом Российской Федерации, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;
3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 данного Кодекса;
4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подпунктами 1–30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.
Организации земельный участок был предоставлен без проведения торгов, поэтому в силу подпункта 1 пункта 3 статьи 39.6 ЗК РФ заявитель имеет право на заключение нового договора аренды без проведения торгов при наличии в совокупности условий, перечисленных в пункте 4 статьи 39.6 ЗК РФ.
Суды установили, что заявление о заключении нового договора аренды подано Организацией до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды от 24.08.2007 № 23-20/1187; исключительным правом на приобретение спорного земельного участка в аренду иное лицо не обладает; ранее заключенный договор аренды от 24.08.2007 № 23-20/1187 не был расторгнут по основаниям, предусмотренным пунктами 1 и 2 статьи 46 ЗК РФ (подпункты 1–3 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ).
Вместе с тем для заключения с Организацией договора аренды без проведения торгов отсутствовало условие, установленное подпунктом 4 пункта 4 статьи 39.6 ЗК РФ, поскольку на момент принятия оспариваемого отказа, а также на момент вынесения оспариваемых судебных актов, не имелось оснований, предусмотренных подпунктами 1–30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, что не оспаривалось Организацией в ходе рассмотрения спора, а также в отзыве на кассационную жалобу.
Объектов незавершенного строительства на спорном земельном участке, дающих право на заключение договора аренды без торгов однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства, также не имелось (подпункт 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ, пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации»).
При таких обстоятельствах отсутствовала совокупность условий, установленных пунктами 3 и 4 статьи 39.6 ЗК Российской Федерации, для заключения с Организацией нового договора аренды без проведения торгов.
Ссылка судов на необходимость оценивать действия сторон как добросовестные или недобросовестные с целью применения пункта 1 статьи 10 ГК РФ к спорным правоотношениям при рассмотрении данного дела не основана на нормах земельного законодательства и фактически вводит дополнительный критерий для предоставления земельного участка без проведения торгов взамен условий, предусмотренных в подпункте 4 пункта 4, подпунктах 1–30 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ.
Правовая позиция, сформулированная в определении Верховного Суда Российской Федерации от 08.02.2017 № 304-ЭС16-6168, не подлежала применению к спорным правоотношениям, поскольку основана на иных фактических обстоятельствах.
Как следует из материалов данного дела, общий срок аренды Организацией спорного земельного участка на момент рассмотрения дела судами составил более 9 лет; судебные споры по вопросу о выдаче разрешения на строительство возникли по истечении более 8 лет со дня предоставления земельного участка в аренду, а первоначальное разрешение на строительство Организация получила по истечении 5 лет с даты заключения договора; вступившими в законную силу судебными актами по делу Арбитражного суда Тюменской области № А70-9951/2011 отказано в удовлетворении требований Организации о признании недействительным постановления администрации города Тюмени от 02.03.2009 № 24 «Об отказе в изменении вида разрешенного использования земельного участка по адресу: Тюменская область, город Тюмень, ул. Широтная (жилой район «Восточный-2»)» с вида разрешенного использования «под строительство многопрофильного спортивно-оздоровительного комплекса» на условно разрешенный вид использования «для размещения многоквартирных жилых домов с объектами делового, общественного и обслуживающего назначения (физкультурно-оздоровительный комплекс).
Принимая во внимание изложенное, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации считает, что суды при рассмотрении настоящего спора допустили существенные нарушения норм материального права, повлиявшие на исход дела, поэтому, в силу части 1 статьи 291.11 АПК РФ, принятые по делу судебные акты подлежат отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 АПК РФ, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации,
решение Арбитражного суда Тюменской области от 19.10.2016, постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 28.12.2016 и постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 29.03.2017 по делу № А70-9966/2016 отменить.
В удовлетворении требований некоммерческого партнерства «Тюменская региональная организация ветеранов, участников боевых действий «Фортпост» отказать.
Определение вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в порядке надзора в Верховный Суд Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий | Г.Г. Попова |
| Судья | И.Л. Грачева |
| Судья | О.В. Киселева |