Резолютивная часть определения объявлена 25.02.2016.
Полный текст определения изготовлен 03.03.2016.
Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации в составе:
председательствующего – судьи Борисовой Е.Е.,
судей Киселевой О.В., Поповой Г.Г.,
рассмотрела кассационную жалобу индивидуальных предпринимателей Кукушкина Игоря Владиславовича (город Тверь) и Попова Руслана Васильевича (город Тверь) на постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.09.2015 по делу № А66-17449/2014 Арбитражного суда Тверской области
по заявлению индивидуальных предпринимателей Кукушкина И.В. и Попова Р.В. к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (город Тверь) о признании недействительным решения об отказе в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок,
при участии в деле третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора: общества с ограниченной ответственностью «Капитал» (город Тверь), индивидуального предпринимателя Житомирского Евгения Исааковича (город Тверь).
В судебном заседании приняли участие представители:
индивидуальных предпринимателей Кукушкина И.В. и Попова Р.В. – Неунываев А.В.;
Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области – Румянцев А.А.
Заслушав доклад судьи Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации Борисовой Е.Е., выслушав объяснения представителей сторон, Судебная коллегия по экономическим спорам
индивидуальные предприниматели Кукушкин И.В. и Попов Р.В. (далее – предприниматели) обратились в Арбитражный суд Тверской области с заявлением, уточненным в порядке, предусмотренном статьей 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее – управление) об отказе заявителям в государственной регистрации права общей долевой собственности на земельный участок площадью 2655 кв. метров с кадастровым номером 69:40:0200050:35, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: под здание административно-торгового назначения, расположенный по адресу: город Тверь, бульвар Цанова, дом 1б; выдаче нового свидетельства о государственной регистрации права собственности на нежилое помещение № XVIII с кадастровым номером 69:40:0200050:35:41/11, расположенное по указанному адресу, возложении на ответчика обязанности осуществить государственную регистрацию указанной доли в праве общей долевой собственности и выдать новое свидетельство о государственной регистрации права собственности.
Решением Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2015, оставленным без изменения постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015, заявленные требования удовлетворены.
Арбитражный суд Северо-Западного округа постановлением от 11.09.2015 указанные судебные акты отменил, в удовлетворении требований отказал.
В кассационной жалобе, поданной в Верховный Суд Российской Федерации, предприниматели просят отменить постановление суда кассационной инстанции, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.
Основаниями для отмены или изменения судебных актов в порядке кассационного производства в Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации являются существенные нарушения норм материального и (или) норм процессуального права, которые повлияли на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов (часть 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе предпринимателей, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации пришла к выводу о том, что постановление Арбитражного суда Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.09.2015 подлежит отмене в силу следующего.
Как установили суды, предприниматели, являясь собственниками нежилого помещения № XVIII площадью 1 153 кв. метра в здании административно-торгового центра «Домино», находящегося по адресу: город Тверь, бульвар Цанова, д. 1б, обратились в управление с заявлением о регистрации права долевой собственности на земельный участок площадью 2655 кв. метров с кадастровым номером 69:40:0200050:35, на котором указанное здание расположено.
К заявлению были приложены: договор на участие в долевом строительстве от 30.03.2011 № 15-ф/л (далее – договор на участие в долевом строительстве), разрешение на ввод объекта в эксплуатацию от 15.04.2011 № 69320000-49, акт приема-передачи от 20.07.2011 (далее – акт приема-передачи), документы, подтверждающие зарегистрированное за предпринимателями право общей долевой собственности (доля каждого в праве 1/3) на нежилое помещение № XVIII (свидетельства о государственной регистрации права от 04.08.2011 69-АВ № 316899 и от 04.08.2011 69-АВ № 316901), кадастровый паспорт земельного участка от 15.02.2012 № 02-69/12-1-23754, копия решения Арбитражного суда Тверской области от 12.05.2014 № А66-3293/2013, которым признано отсутствующим зарегистрированное право некоммерческого партнерства по содействию в управлении нежилыми помещениями «Домино» (далее – партнерство) на земельный участок с кадастровым номером 69:40:0200050:35, расположенный по адресу: город Тверь, бульвар Цанова, д. 1б.
Управление отказало в государственной регистрации права на основании абзаца десятого пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», ссылаясь на непредставление предпринимателями документов, необходимых для государственной регистрации прав. Предпринимателям направлены сообщения об отказе в государственной регистрации права № 69-1-02/054/2014-606, 610, 630, 632.
В обоснование отказа в государственной регистрации управление указало, что на заявленном к регистрации земельном участке расположено здание административно-торгового назначения, а потому зарегистрировать права общей долевой собственности предпринимателей на земельный участок пропорционально площади переданных им в собственность нежилых помещений в порядке, установленном статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, не представляется возможным.
Между тем суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворяя заявление предпринимателей, исходили из отсутствия оснований для отказа управлением в государственной регистрации права долевой собственности заявителей на земельный участок, расположенный под зданием, в котором ими было приобретено помещение.
Суды первой и апелляционной инстанций приняли во внимание, что у предпринимателей право долевой собственности на нежилое помещение № XVIII возникло на основании заключенного с застройщиком – обществом с ограниченной ответственностью «Капитал» (далее – общество «Капитал») договора на участие в долевом строительстве.
По условиям названного договора предприниматели – дольщики – направляют собственные денежные средства на строительство объекта в порядке участия в долевом строительстве, а застройщик обеспечивает строительство объекта, сдает его в эксплуатацию и передает по акту приема-передачи в собственность дольщиков нежилое помещение и долю в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта пропорционально площади передаваемого в собственность дольщиков нежилого помещения.
Земельный участок, согласно пункту 1.1 договора, относится к общему имуществу объекта.
В соответствии с актом приема-передачи застройщик передал дольщикам в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждый) объект недвижимости (нежилое помещение) и общее имущество объекта.
Согласно пункту 11 акта приема-передачи при приобретении в собственность помещения в объекте к приобретателю переходит доля в праве собственности на общее имущество в объекте.
Поскольку предпринимателям на праве долевой собственности принадлежит нежилое помещение № XVIII, суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), статей 6, 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Гражданский кодекс), пришли к выводу о том, что право долевой собственности на спорный земельный участок возникло у предпринимателей в силу закона.
На основании указанных норм права и установленных по делу обстоятельств суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили требования предпринимателей, признав недействительным решение управления об отказе предпринимателям в государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный земельный участок.
Суд кассационной инстанции, отменяя решение суда первой инстанции и постановление суда апелляционной инстанции, признал отказ управления обоснованным. Суд пришел к следующему выводу: договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основанием для регистрации права долевой собственности на земельный участок, так как указанный акт не содержит информации о передаче участникам долевого строительства земельного участка в составе общего имущества административно-торгового здания; сведения о земельном участке (его площади и кадастровом номере), входящем в состав общего имущества, в договоре на участие в долевом строительстве не указаны.
Кроме того суд кассационной инстанции указал, что положения статьи 36 Жилищного кодекса, статей 6, 249, 289, 290 Гражданского кодекса касаются иных правоотношений и не регулируют основания и порядок регистрации прав участников долевого строительства на общее имущество. В данном случае спор о праве собственности на земельный участок не рассматривался.
Между тем суд кассационной инстанции при рассмотрении дела не учел следующее.
Полагая об отсутствии оснований для регистрации права собственности предпринимателей на земельный участок, суд кассационной инстанции не принял во внимание условия договора на участие в долевом строительстве, а также нормы материального права, регулирующие основания возникновения права собственности на недвижимые объекты.
Обращаясь в управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на земельный участок, предприниматели представили документы о приобретении ими на основании заключенного с обществом «Капитал» договора на участие в долевом строительстве помещения в здании административно-торгового центра «Домино».
Право собственности предпринимателей на помещение № XVIII площадью 1 153 кв. метра было зарегистрировано в установленном законом порядке.
Суды определили, что застройщик по условиям договора на участие в долевом строительстве принял на себя обязательства не только по строительству объекта и передаче в собственность дольщиков нежилого помещения, а также передаче доли в праве общей долевой собственности на общее имущество объекта.
К общему имуществу стороны, по условиям пункта 1.1 договора на участие в долевом строительстве, отнесли в том числе земельный участок, подлежащий передаче в общую долевую собственность дольщикам – собственникам помещений, расположенных в здании, наряду с другими объектами общего имущества.
При этом, согласно акту приема-передачи, застройщик передал дольщикам в общую долевую собственность (по 1/3 доли в праве общей долевой собственности каждый) не только нежилые помещения, но и объекты общего имущества здания, в том числе земельный участок. В пункте 11 акта приема-передачи прямо указано на то, что к приобретателю доли на помещение в здании переходит доля в праве собственности на общее имущество в объекте.
Как установили суды, общество «Капитал» при заключении договора на участие в долевом строительстве выступало одновременно застройщиком и собственником земельного участка, на котором предполагалось строительство здания (свидетельство о регистрации права собственности от 19.03.2009, серии 69-АБ, № 378752).
В соответствии с подпунктом 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
В развитие данного принципа пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу.
Согласно разъяснениям, данным в пункте 11 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается. Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Таким образом, в случае, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится.
В соответствии с пунктом 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа», 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т. д.
Исходя из условий договора, являющегося договором купли-продажи недвижимости, созданной в будущем, при разрешении спора подлежали применению положения статьи 552 Гражданского кодекса.
В силу пункта 2 статьи 552 Гражданского кодекса в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.
Условия заключенного сторонами договора на участие в долевом строительстве об одновременной передаче вместе с помещениями, приобретаемыми по договору, земельного участка, на котором расположено здание, соответствуют положениям части 2 статьи 552 Гражданского кодекса.
Подписанным по результатам реализации актом приема-передачи стороны подтвердили также фактическую передачу земельного участка дольщикам в соответствии с условиями указанного договора.
При таких обстоятельствах вывод суда кассационной инстанции о том, что договор на участие в долевом строительстве и акт приема-передачи не являются основаниями возникновения права собственности предпринимателей, нельзя признать обоснованным и соответствующим закону. Поскольку застройщик является собственником земельного участка, сведения о котором внесены в Единый государственный реестр прав при регистрации его права собственности, кадастровый номер земельного участка также указан в самом договоре на участие в долевом строительстве, неопределенность в передаваемом на праве собственности земельном участке отсутствовала. Кадастровый паспорт земельного участка тоже был представлен со всеми документами на государственную регистрацию.
Суды первой и апелляционной инстанций обоснованно приняли во внимание выводы суда по делу № А66-3293/2013, по которому был удовлетворен иск о признании отсутствующим зарегистрированного права собственности партнерства на спорный земельный участок, проданный ему застройщиком в нарушение требований закона. Суд по названному делу исходил из принадлежности земельного участка собственникам помещений в здании, находящемся на нем, право собственности партнерства на помещения в этом здании судом не установлено.
Таким образом, Судебная коллегия полагает, что у суда кассационной инстанции не имелось оснований для отмены судебных актов судов первой и апелляционной инстанций и отказа в удовлетворении требований заявителей по делу.
Применение судами первой и апелляционной инстанций при разрешении спора статьи 36 Жилищного кодекса является ошибочным, поскольку основанием возникновения права собственности предпринимателей на долю в праве собственности на земельный участок является договор на участие в долевом строительстве, а не указанная норма. В силу закона, то есть в соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса, право собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, возникает у собственников помещений, расположенных в этом доме. Определение сторонами договора долевого участия земельного участка как объекта общего имущества также не дает оснований применять к спорным отношениям указанную норму права. Вместе с тем, поскольку судами спор разрешен, в том числе на основании иных норм материального права, регулирующих спорные правоотношения, ссылка судов на эту норму не привела к неправильным выводам по существу спора.
Согласно изложенному неправильное применение судом кассационной инстанции норм материального права, в соответствии с частью 1 статьи 291.11 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, является основанием для отмены принятого им судебного акта.
Руководствуясь статьями 167, 176, 291.11–291.15 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации
постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 11.09.2015 по делу № А66-17449/2014 Арбитражного суда Тверской области отменить.
Решение Арбитражного суда Тверской области от 10.03.2015, постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.06.2015 по тому же делу оставить без изменения.
Настоящее определение вступает в законную силу со дня его вынесения и может быть обжаловано в порядке надзора в Президиум Верховного Суда Российской Федерации в трехмесячный срок.
| Председательствующий судья | Е.Е. Борисова |
| Судьи | О.В. Киселева |
| Г.Г. Попова |