Наем имущественный распадается на Н. в собственном смысле и аренду (см.). По договору Н. в собственном смысле (только этот Н. имеется в виду в дальнейшем) одна сторона предоставляет другой, за условленное вознаграждение, временное пользование определенной вещью. Предметом Н. могут быть одинаково и недвижимые и движимые телесные вещи. Н. — один из древнейших договоров культурного человечества; Н. упряжного скота известен уже законам XII таблиц. Однако, экономическое и социальное значение Н. — особенно Н. недвижимости, — а с ним и юридическая его разработка получили развитие лишь в государствах новой Европы. В Риме Н. городских недвижимостей никогда не принадлежал к важнейшим элементам основанного на рабском труде народного хозяйства. В нанятых городских помещениях жили преимущественно представители беднейших, зависимых общественных групп. Отсутствие влиятельного класса нанимателей наложило свою печать и на юридическую нормировку Н. В римском праве Н. — строго личное отношение, с сильным преобладанием прав наймодавца и мало удовлетворительной защитой интересов нанимателя. Нанимателю принадлежит право на действие наймодавца — на предоставление ему наймодавцем пользования вещью, но у него нет права на вещь. Не является наниматель и юридическим владельцем; владеет вещью через посредство нанимателя наймодавец-собственник. Единственно он может при помощи владельческих исков защитить нанимателя от посягательств на вещь со стороны третьих лиц. При помощи тех же владельческих исков, направленных против самого нанимателя, либо при помощи виндикации (см.) и даже путем простого самоуправства наймодавец может лишить нанимателя обладания вещью. Всегда неустойчивое право нанимателя становится особенно шатким в случае отчуждения нанятой вещи. Новый ее приобретатель не связан договором Н. и может его прекратить; наймодавец же, отчудивший вещь, обязан, как и в случаях, когда сам лишает нанимателя пользования ею, лишь к возмещению причиненных досрочным прекращением Н. убытков (купля разрушает Н. — Kauf bricht Miete, vendage passe louage, — по юридическим поговоркам средних веков). Положение нанимателя было тем менее благоприятно, что римское право не знало законных сроков предварения о прекращении Н. В обеспечение наемной платы наймодавцу принадлежало залоговое право на ввезенные в нанятое помещение вещи нанимателя (invecta illata). Согласия наймодавца на передачу в поднаем не требовалось, но наниматель отвечал за осторожный выбор поднанимателя. Законными основаниями к прекращению Н., кроме истечения срока его, признавались: 1) гибель предмета Н., 2) отказ нанимателя, когда ему не предоставляется условленное пользование вещью, и 3) выселение нанимателя наймодавцем в случае значительного ухудшения им вещи, невзноса наемной платы в течение двух лет, а также в случае необходимого ремонта вещи и возникновения настоятельной потребности для самого наймодавца в пользовании ею. — Раннее средневековье, с слабым развитием городской жизни, почти не знало Н. имуществ. В городах пользование чужой недвижимостью принимает формы вещно-наследственных прав, близких к римскому суперфицию. Только в XV в., с развитием денежного хозяйства и возрастанием свободного от крепостной зависимости подвижного городского населения, получает распространение Н. недвижимости. Завершившаяся рецепция римского права в XVI в. сильно способствовала укреплению новых форм эксплоатации имуществ. Начиная с конца XVIII в., развитие промышленности и рост городского населения, в частности — рабочего и малоимущего, делают юридическую нормировку Н. одним из важнейших социальных вопросов времени. Современные законодательства нормируют Н. с одной стороны в соответствии с экономическим значением Н., с необходимостью обеспечить, для правильного течения хозяйственной жизни, прочность наемных отношений, с другой стороны — в видах примирения часто противоречивых интересов собственников и нанимателей. Н. попрежнему — обязательственное, личное, а не вещное отношение. Однако, наниматель признается юридическим владельцем вещи. Путем владельческих исков, предъявляемых им независимо от согласия наймодавца, он охраняет свое пользование нанятой вещью от нарушений со стороны третьих лиц, а возражения, на ряду с исками из договора, охраняют его от посягательств самого наймодавца. В случае отчуждения нанятой вещи, приобретатель ее вступает, при наличности определяемых законом условий, во все права и обязанности наймодавца. Французское законодательство требует при этом либо Н., заключенного в форме публичного акта, либо такого, время совершения которого достоверно. Итальянское право предъявляет те же требования и приравнивает к ним уже начавшееся осуществление Н. Германское право довольствуется передачей недвижимости нанимателю ранее ее отчуждения. Австрийское и швейцарское законодательства требуют внесения договора в вотчинную книгу. Законами устанавливаются сроки предварения о прекращении Н., продолжительность которого не определена договором, а в обеспечение интересов наймодавца определяется наибольшая допустимая продолжительность Н. Не может быть устранена соглашением контрагентов ответственность наймодавца за умышленно скрытые недостатки вещи. Недействителен отказ нанимателя от права немедленного оставления нанятого помещения, если его недостатки угрожают существенным повреждением здоровья. Наймодавец обязан передать нанимателю нанятую вещь с ее принадлежностями в состоянии, соответствующем условленному пользованию вещью, и поддерживать ее в этом состоянии. Он обязан обеспечить нанимателю спокойное пользование и не в праве производить изменений, стесняющих условленное пользование нанимателя. Наймодавец отвечает также за отсутствие в вещи обещанных качеств. Если недостатки исключают возможность пользования вещью или существенно его ограничивают, Н. может быть прекращен по требованию нанимателя. Если недостатки несущественны, наниматель может требовать сбавки наемной платы. Наймодавец обязан производить необходимые исправления вещи, вносить всякого рода сборы и отправлять связанные с отданной в наем вещью повинности. В обеспечение наемной платы ему предоставляется залоговое право или право удержания вещей нанимателя. Для нанимателя главной обязанностью является внесение в условленные сроки наемной платы, которая может состоять в деньгах или в определенных услугах в пользу наймодавца. Наемная плата вносится, по общему правилу, не вперед, а по истечении срока. Наниматель обязан пользоваться нанятым имуществом согласно договору, как заботливый хозяин, сообразно свойствам и назначению нанятой вещи. Он отвечает за повреждение вещи его домашними, служащими, рабочими и поднанимателями. За случай, как и за обыкновенное ухудшение вещи от времени и согласного с ее назначением, он ответственности не несет. Необходимые издержки, произведенные нанимателем на вещь, подлежат возмещению наймодавцем; за остальные он вознаграждается по правилам о добровольной деятельности в чужом интересе. Передача Н. с полным освобождением нанимателя от обязанностей по договору (перенаем) допускается лишь с согласия наймодавца. Передача договора с сохранением ответственности первого нанимателя (поднаем) допускается некоторыми законодательствами и без согласия наймодавца. — Русское законодательство бедно постановлениями о Н. Особенности хозяйственного уклада России во время издания гражданских законов объясняют эту неполноту законодательства. Существенными принадлежностями договора закон считает определение предмета Н., срока пользования и размера наемной платы (ст. 1691, т. X, ч. 1). Особым видом Н. является Н. из выстройки, при котором в собственность наймодавца поступают по окончании Н. возведенные нанимателем на нанятой земле строения (ст. 1697). Срок Н. по общему правилу не может превышать 36 лет (ст. 1692; до зак. 1911 г. он не мог превышать 12 л.). Форма договора — словесная для Н. движимого имущества, за исключением морских и речных судов, письменная для найма недвижимости. От требования письменности в последнем случае допущен ряд отступлений, в зависимости от продолжительности срока и высоты суммы Н., для Н. строений и земельных участков в городах (ст. 1700, 1702). Договоры Н. недвижимости, при заключении которых наемная плата вносится вперед более чем за год, или делается условие о таком внесении, должны заключаться крепостным порядком, и на нанятое имущество налагается запрещение в размере полученной наймодавцем вперед платы (ст. 1703). Это — единственное положение нашего закона об обеспечении договора Н. Ни общего правила о влиянии на Н. отчуждения нанятого имущества, ни положений о сроках для отказа от Н., ни норм о сбавке наемной платы наш закон не знает. Пробелы эти восполнены практикой сената. Сенат считает право нанимателя обязательственным и относит его к имуществам движимым, хотя бы предметом найма была недвижимая вещь. Наниматель признается владельцем вещи. При отчуждении нанятого имущества, которым наниматель уже начал пользоваться, новый приобретатель вступает (на основании ст. ст. 514 и 521 т. X ч. 1 и ст. 1099 уст. гр. судопр.) в права и обязанности наймодавца. Последний обязан предоставить нанимателю имущество в состоянии, соответствующем условленному пользованию. Передача имущества не в том объеме или качестве, как было условлено по договору, равно как и возникновение не по вине нанимателя, хотя бы и не по вине наймодавца, недостатков в имуществе, делающих пользование им невозможным или вредным, может служить основанием к прекращению Н. по требованию нанимателя. При частичной гибели или порче имущества, не имеющей существенного значения для пользования им в целом, наниматель может требовать уменьшения наемной платы. Невнесение наемной платы в условленный срок служит основанием к прекращению Н. по требованию наймодавца. Вопрос о том, обязан ли наниматель, при отсутствии соответствующего соглашения сторон, вносить наемную плату вперед или по истечении срока, сенатом не разрешен. Передача договора третьему лицу с сохранением ответственности нанимателя допускается и без согласия наймодавца. Кроме расторжения договора по требованию одной из сторон, когда другая не исполняет своих обязанностей, договор прекращается истечением срока и гибелью вещи от случайного события или по вине наймодавца. Проект гражданского уложения, обобщая сенатскую практику и воспроизводя ряд положений иностранных кодексов, содержит весьма пространную нормировку Н. имуществ. Особые положения устанавливаются для Н. скота. Оставаясь обязательственным, право нанимателя сообщает юридическое владение нанятым имуществом, защищаемое, независимо от согласия наймодавца, исками о восстановлении нарушенного владения. О влиянии на Н. отчуждения нанятой вещи проект содержит ряд сложных правил, не вполне удовлетворяющих потребностям прочности наемных отношений. До самого окончания назначенного в договоре срока обязателен для приобретателя нанятого имущества лишь договор, отмеченный в реестре крепостных дел или известный приобретателю в момент приобретения имущества. Письменный договор, число совершения которого достоверно, и по которому уже началось пользование нанятым имуществом, обязателен для приобретателя до наступления в третьем, со времени перехода права собственности, году числа, соответствующего числу, назначенному в договоре для его прекращения. В других случаях Н. может быть прекращен новым собственником имущества с соблюдением законных сроков предварения нанимателя о прекращении Н. Сроки эти для прекращения Н. недвижимости простираются от 3-х дней до 6-ти месяцев, в зависимости от установленных договором сроков взноса наемной платы. Предварение о прекращении Н. движимого имущества должно быть сделано за три дня до прекращения Н., а при назначении поденной платы — накануне прекращения договора (при Н. как движимого, так и недвижимого имущества). Обязанности контрагентов по договору определяются применительно к основным положениям европейских кодексов по этому вопросу, утвержденным в большей части и у нас практикой сената; но наемная плата, при отсутствии иного соглашения, подлежит внесению вперед. Проект предусматривает случаи уменьшения наемной платы и дает наймодавцу, для обеспечения ее, право удержания движимых вещей нанимателя и преимущественного перед другими кредиторами удовлетворения из удержанного имущества. Уступка нанимателем другому лицу прав по договору, с освобождением нанимателя от принятых им на себя по договору обязательств, допускается лишь с согласия наймодавца. — Литература: Burckhardt, «Zur Geschichte d. Locatio-conductio»; Pernice, «Labeo», I, 465 сл.; Dernburg, «Pandekten», II, §§ 110, 111; Fischer, в «Verhandlungen des XIX. deutsch. Juristentages», 312—449; Eck, там же, 229—278; «Handwörterbuch der Staatswissenschaften» (3-е изд., VI, 685); Умов, «Договор H. имущ. по римскому праву и нов. иностр. законод.» (1872).
Е. Флейшиц.