ИПОТЕКА, закладная на землю, долг, тяготеющий на земле, — форма отделения землевладения в условиях капиталистического общества от земледельческого хозяйства, особая форма концентрации земельной собственности. Рост ипотеки связан главн. обр. с ростом цен крестьянских парцеллярных участков и с повышением в связи с этим задолженности крестьян, вынуждающей последних закладывать и перезакладывать свой клочок земли. Для капиталистического общества вообще характерно сосредоточение права собственности на землю в руках класса частных земельных собственников, не ведущих своего сел. х-ва и сдающих землю в аренду капиталистам-арендаторам. Последние право производительного использования арендованной земли возмещают уплатой земельной ренты (см.). Наряду с этой нормальной формой отделения «земли как условия труда от земельной собственности» (Маркс) И. является другой ее формой. В этом случае номинальный земельный собственник, закладывая свою землю и получая под нее ипотечный кредит, фактически превращается в арендатора, между тем как действительным земельным собственником становится экономически кредитор, владелец И., получающий земельную ренту в форме процентов по ипотечному кредиту.
Развитие ипотечного кредита усиливает концентрацию капиталистического сел. х-ва. Получение ипотечного кредита позволяет капиталисту-предпринимателю, являющемуся одновременно земельным собственником, увеличивать свой производительно используемый в сел. х-ве капитал. Если полученные по ипотечному кредиту суммы расходуются на непроизводительные нужды, как это в основном и бывает, когда И. пользуются полуфеодальные крупные землевладельцы, то развитие И. неизбежно приводит к переходу земельной собственности в другие руки. Развитие И. усугубляет разорение мелкого крестьянского хозяйства. Мелкий производитель, по большей части не реализующий в своем хозяйстве земельной ренты, закладывая свою землю, как правило, обязан платить по И. более высокие проценты, чем крупный; путем ипотечных процентов он должен отдавать не только то, что получает от земельной ренты, но и часть прибыли, а чаще даже зарплаты. Получаемые в виде ипотечного кредита суммы он не в силах рационально использовать в рамках своего мелкого хозяйства. Чаще он использует эти суммы непроизводительно (в виде платежей по налогам, отступного другим членам семьи при семейном разделе, выдела другим наследникам и т. д.). Достаточно малейших неблагоприятных условий, чтобы мелкое хозяйство было не в состоянии оплатить проценты и т. о. поступило в продажу с молотка. Развитие И. особенно усиливается в условиях империализма (см. Финансовый капитал в сельском хозяйстве), когда через ипотечный кредит финансовый капитал овладевает частной земельной собственностью, сначала в форме концентрации И. в крупнейших банках, а потом (после продажи с молотка заложенных земель) и путем юридического захвата земельной собственности. Развитие И. в Германии представляется в след. виде: в руках 28 ипотечных банков в 1930 сосредоточивалось до 4.300 млн. марок и до 25% всей обрабатываемой площади. Это показывает, что ипотека играет роль важнейшего орудия в деле подчинения сельского хозяйства финансовому капиталу и закабаления им мелких производителей. В результате острого аграрного кризиса последних лет ипотечная задолженность катастрофически возросла. Согласно «Frankfurter Zeitung» в течение 1930 обращение закладных увеличилось втрое.
Наличие ипотеки вносит ряд специфических черт в аграрные кризисы. Если арендатор в состоянии при заключении новых арендных договоров переложить часть тягот кризиса на частного земельного собственника, добиваясь снижения земельной ренты до уровня, соответствующего новому уровню цен, то это исключено для номинального собственника, получившего ипотечный кредит. Его положение хуже: он должен платить проценты в прежнем размере, не имея возможности добиться их снижения. Это положение характеризует таблица на столбце 133 (по США — в относительных цифрах).
Несмотря на то, что цены на землю (а следовательно и земельные ренты) с 1920 по 1930
| Годы | Общая сумма закладов |
Платежи % по ним |
Средняя стои- мость 1 акра земли |
|---|---|---|---|
1913 |
100 (1910) | 100 | 100 |
1920 |
227 | 227 | 170 |
1925 |
282 | 237 | 127 |
1930 |
277 | 225 | 115 |
упали почти в полтора раза, платежи по процентам сохранились те же, хотя заемный капитал возрос очень незначительно.
Для капиталистического оборота особенно важны в И. две ее стороны: гласность, т. е. возможность для третьих лиц получить сведения о всех ипотечных обременениях, лежащих на данной недвижимости, и очередность взысканий ипотек; это достигается записью всех И. в земельную книгу (в Германии — Grundbuch). — В Англии и США применяется также т. н. И. движимости, т. е. залог движимого имущества без передачи его кредитору, но с занесением в официальный реестр. В царской России ипотечное право существовало в очень отсталой форме в виде записей в т. н. крепостных книгах старшего нотариуса. — Советское право, исходя из революционной отмены частной собственности на землю, упразднило самое разделение имуществ на движимые и недвижимые (Гражд. код. РСФСР, примеч. к ст. 21). Поэтому оно не предусматривает и И. как особого вида залога. В Советском Союзе с отменой права собственности на землю отпала и возможность ипотечной задолженности крестьянства.
Лит.: Маркс К., Капитал, т. III, 8 изд., M., 1932, ч. 2; его же, Восемнадцатое брюмера Луи Бонапарта, Избр. произведения, т. II, М., 1933; Ленин В. И., Новые данные о законах развития капитализма в земледелии, Сочинения, том XVII, 3 издание, Москва, 1932; Гордеев Г. С., Обезземеливание американского фермера, Москва, 1928; Лященко П. И., Социальная экономия сельского хозяйства, т. I, Москва — Ленинград, 1930.